解放网讯
群租现象打破了宁静的租赁市场，由此产生了一系列的纠纷矛盾让各方感觉棘手，却又因为找不到解决之道而犯难。房东说群租的需求旺盛，我要改善生活当然要充分利用方寸之地；房客说我要在上海生活一定得降低居住成本，这点“乱象”确实让我痛苦但我可以忍受；邻居们活在陌生人的世界、听着夜半歌声投诉无门；物业公司好言相劝、穷尽对策无法解决……
据有关方面统计，上海市居住半年以上一年之内的外来人口每年有３６万，半年以下的有１４６万，群租需求非常旺盛。市场培育了这个青涩的果子。面对群租，大家住得好吗？下面的镜头，让人们有点感性的认识，同时也听听专家、学者、法学人士和当事人的看法。
群租镜头回放
【画面一】
陈小姐是应届毕业的大学生，某租房网站上的一则信息引起了她的注意：欲出租１２平方米大小的房间一间。陈小姐拨通联系电话，对方自称房屋是他本人的。租下房子后，陈小姐才发现房间还不足１０平方米，是由一套３室２厅的房子分成的１０间不到１０平方米的房间。每间居室以７００元到８５０元不等出租。而１０个房间只有两个洗手间，连厨房也改成了居住用房。隔断用的是木板，隔音效果很差，毫无隐私可言。同时由于租用的大多是学生，每人一台电脑，连打字的声音都听的清清楚楚。
【画面二】
徐汇区新湖云庭小区。在一套大户型的居室分割成的隔间中，１０余名互不相识的男男女女混居在其中，十多人共用着一个洗手间和一个厨房。物业公司为了管理的需要，向业主发放了出入证，但因为缺少法律依据，最后借房者凭出入证进出的办法也遭夭折。同时由于物业公司对群租的限制措施，还遭到个别“黑中介”的武力威胁。
【画面三】
在市中心乌鲁木齐路一处高层１０９平方米的房子里，除了客厅里没有住人外，３个房间里各放了４张高低床，加起来共住了２４个人，而这套房子的月租金仅２５００元。在武定路一处月租金为２５００元、装修较到位的高层住宅里男男女女竟然住了３０个人，黑压压一群，长裤短衩挂了一厅，地上随见丢弃的啤酒瓶、烟蒂、旧报纸和方便面袋子，室内一片狼藉。据中介介绍，这是某餐馆老板给员工租的房子。同时在梅村，一个小房间打地铺睡了８个人，都是附近洗头房员工。对此，本报今年２月１３日曾予以专门报道。
【画面四】
２００４年４月长宁区某小区内有一套物业被一公司租下作为职工宿舍，由于房屋发生煤气泄漏造成９人中毒，一人不幸死亡。
２００４年，杨浦发生了一起一女士与他人合租，被同租人刘某麻醉抢劫，刘某在抢劫后还企图通过煤气置这名女士于死地的恶性案件……
引起社会关注？
法律有话要说
前不久，由上海市立法研究所等单位举办的“群租现象法律对策研讨会”上，恒泰所、跃平所和中联鼎峰所的孙加峰、杜跃平和谢学锋三位主任律师就群租各自谈了看法，并向有关部门提出立法建议。他们认为：
１、宜疏不宜堵。从房屋产权的法律属性来看，房屋的产权人对于房屋享有使用、收益、处分、占有的权能，出租就是权能实现的一种形式，如果单纯地限制出租显然违背了民法上的有关规定。恒泰律师事务所的孙加峰主任律师认为：“对于业主出租房屋的行为我们应当肯定，但是如果业主滥用权利，对相邻人产生不利的影响时，我们才应当对其进行限制。”显然，当群租对相邻人的权利产生损害时，群租的业主和承租人应当对之群租行为承担相应的责任。
２、合理监管，消除隐患。群租现象的确是一种经济现象，但是单纯依靠市场的协调恐怕是不行的，因为市场往往是滞后的，同时在群租中一些消防、治安隐患如果得不到有力的控制，也会造成事故的发生。谢学锋律师特别就监管在群租中的作用强调了这一点。他认为目前我们法律和法规中对监管的描述和采取的手段尚不够完善，需要加强。
对于公共利益的维护，杜跃平律师从完善法律的角度建议从以下两个方面入手。一、完善租房登记制度。现有的《上海市房屋租赁条例》第十五条规定，房屋租赁合同应当在房地产登记机构办理登记备案，未登记备案的不得对抗第三人。显然这种对抗主义不能满足现实监管要求，假设这样设定：一旦租房中居住人数超过一定范围后要求强制登记，并对于未登记的业主予以行政处罚。这样的设定有利于管理部门有效地了解群租现状，而只有在获得确切数据的基础上才能对群租进行有效地管理；且完善登记制度也有利于稳定社会治安。其次，对消防、安全设施不完备的房屋不得群租，即要求群租房安装煤气报警器、灭火系统，并强制使用阻燃材料。
３．发挥业主自律作用，提高小区业主权利意识。研讨会上，律师们谈到，小区其实就是一个自治的团体，物业小区好比一个公司，小区的业主就是公司股东，任何业主为了提升小区的品质都有相应的权利和义务。以曾风光一时的海华花园为例，这个曾经是上海第一批的外销房，由于群租客的逐渐增多给小区的物业管理带来的麻烦不断，物业的品质不升反降，楼盘的第一批业主随着房产市场的发展已经大多将自己的物业出售了。
显然，要完善对群租现象的监管仅仅依靠行政力量是不够的，可依靠小区业主集体的自律。对于群租的监督首先要依靠小区业主间的互相监督，对于没有登记、不符合群租要求的房屋而违规出租的，相邻人完全有责任向有关部门反映。对此，三家律所向有关部门提交了一份《业主公约》的民间范本。其中第三条第六项中约定：在业主将物业出租时，要充分考虑尊重相邻方的各种利益，特别是将物业群租给承租人时，要书面征得同一层物业住户同意。显然这样的《公约》对于约束业主群租是有帮助的。
房屋租赁与房屋买卖（自住）构成了房地产完整的居住市场。合租、杂居也好，群租也罢，均是房屋租赁市场中的一种现象。本月７日的上海市房屋租赁市场指数的诞生，无疑在房地产领域中具有“里程碑”式的意义。相信随着对房屋租赁市场的不断深入地研究，一个有序、规范、健康的房屋租赁市场势必得到发展，给更多的人们带来居住的便利。
