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律师坐堂
总价是否含维修资金
授权代理应明确书面约定
陈先生向某房产公司支付了3万元购房意向金，欲购买一套总价178万元（包括房屋维修资金）的房屋。在他不知情的情况下，该公司与房东签订购房合同，且合同中并未将维修资金计入总价。现在陈先生不想购买该房，并要求退还意向金。但该公司拒不退还，双方相持不下不知如何解决。
本律师认为，这要看陈先生在支付购房意向金的时候，是怎样和房产中介公司约定的。
假如双方书面约定，所要购买的房屋的价格为178万元，含房屋维修资金在内，那么房产中介公司在接受委托，代理买房时，应该按照上述具体授权来和卖方（房东）签订购房合同。
按照陈先生所述，房产中介公司和卖方签订的合同中，未将房屋维修资金包含在178万元房款中，那么房产中介公司等于越权，私自和卖方签订一份违背买方意愿的购房合同。按照《合同法》的规定，代理人超越代理权以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力。所以，假如陈先生不追认的话，这份合同就不发生效力，也就不存在意向金转为定金的问题，3万元意向金可以要回。
反之如果当初没有明确约定，那么房产中介公司的代理行为就没有超越陈先生的授权，是有效的。陈先生作为被代理人要受到这份购房合同的约束，如果违约则很难拿回意向金。（作者为上海市东方正义律师事务所主任律师）
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稿件来源：房地产时报 作者：□黄可磊
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