针对房地产开发商、物业公司的消费纠纷分别上升了13%和15%。如今的消费者不再只关注于能否买到房子的问题，而是更多地关注房屋的质量、小区的配套、销售广告的兑现等实质性问题。其中关于房屋质量纠纷、小区规划变更的纠纷分别占到消费者与房地产开发商之间消费纠纷的21%和12%,而房产广告纠纷上升明显，已占到该类纠纷的18%。随着大量新建物业小区的交付，业主与物业公司之间的矛盾也日益突出，排在前五位的纠纷分别是：乱收费问题、停车问题、保安管理问题、会所问题、广告发布与收益问题。近年来，有关房地产的投诉居高不下。就目前上海房地产纠纷和消费者权益保护问题，本刊采访了上海申浩律师事务所的卫新律师。
　　房产中介商———欺“上”瞒“下”

　　据卫新律师介绍，目前上海消费者与房产中介商的易发纠纷主要有以下几种：
　　1、赚取差价纠纷即因为房产中介商隐瞒房产真实成交价格，非法从中赚取差价而导致的纠纷。
　　2、自买自卖纠纷即因为房产中介商隐瞒真实信息，低价向消费者自行购入，再自行高价卖出而导致的纠纷。
　　3、违规销售，虚假陈述即因为房产中介商为达到成交目的，虚构事实，虚假陈述而导致的纠纷。
　　4、违规收费、不开发票即因为房产中介商或中介人员不按物价部门规定收取服务费或私下乱收费不开发票而导致的纠纷。
　　5、服务拖沓、缺乏专业即因为房产中介商或中介人员缺乏专业知识或责任心使房地产交易拖延或产生严重风险而导致的纠纷。
　　典型案例

　　李阿姨因为女儿给自己买了新房，准备出售现在的房屋。她找到一家中介公司想让其帮忙找买家。中介小姐热情地接待她，又是让座又是倒水的态度让李阿姨产生了不少信任感。谈到房屋售价，李阿姨心里没底，中介小姐建议让让“专业”的中介工作人员参谋参谋。中介工作人员认为这个房龄已经10年，又是2楼，装修也旧，最多只能卖40万元。李阿姨想想也是，能卖40万元已比当年的价格翻了好几倍，于是就爽快地答应了，并在中介提供的合同上签了字。委托中介之后，中介小姐就三天两头带人来看房，十分用心。没过几天，中介小姐打来电话说有一对年轻夫妇已经看中了房子，愿意出40万元，让李阿姨来中介公司签合同。李阿姨赶到中介公司，年轻夫妇还没到，中介的小姐关照她，现在客户难找，年轻的夫妇原来只肯出38万元，是中介说能帮忙多办些贷款才同意付40万元的，所以签合同的时候千万元别多说话，合同的价格也是办贷款用的，中介公司一定会保证她能拿到40万元。合同签订和过户都很顺利，双方都没有怎么说话。事后李阿姨如愿拿到了40万元，她逢人便夸这家中介好。可一个月后，李阿姨偶尔碰见老邻居才得知，年轻夫妇当时开价50万元，多亏了中介帮忙才便宜了4万元，中介用的是同样的方法，让他们不要多说话，中介帮他们来搞定这46万元的价格。李阿姨听了差点没气背过去，中介轻而易举地赚了6万元钱的差价，自己却还对中介感激涕零。
　　律师支招

　　消费者与房产中介商之间的纠纷通常是由于信息不透明、不对等造成的，因此，及时调查取证及充分了解房屋交易的信息是避免纠纷的关键。
　　●在交易前和交易结束后，消费者应前往房地产交易中心查阅房屋的基本信息，了解交易的对象和交易的内容。
　　●在交易时，消费者应当要求房产中介商提供营业执照、经纪人证书等资质证明。尽量避免在对方未出现的情况下一方签订合同或其他法律文件。同时，对于房产中介商提供的格式条款，仔细审查，补充相应的条款，避免房产中介商的不法侵害。
　　律师建议维权方案向各区县房地局下属的投诉中心进行投诉。
　　维权参考法规：
　　《合同法》、《上海市经纪人条例》、《上海市房地产经纪人管理暂行规定》、《关于规范上海市居住房屋买卖、租赁中介经纪服务收费的通知》、《关于禁止房地产经纪企业人员利用职业便利从事房屋转让活动的通知》。
　　物业公司———“牛”气冲天

　　消费者入住后，最常打交道的就是物业公司，与物业公司的主要纠纷有以下几种：
　　1、违规收取物业费即因为物业公司不按物价部门、房地部门规定收取物业管理费或私下乱收费而导致的纠纷。
　　2、电梯、小区公共设施的广告发布、收益纠纷即因为物业公司擅自在物业的电梯、小区公共设施发布公告或擅自侵占广告收益而导致的纠纷。
　　3、会所使用、收益纠纷即因为物业公司擅自对外开放会所、制订会所收费或擅自侵占会所收益而导致的纠纷。
　　4、维修拖延、修理效果纠纷即因为物业发生损坏时，物业公司未及时修理、或多次修理效果不佳、乱收修理费而导致的纠纷。
　　5、小区停车纠纷即因为物业公司过错造成小区车辆损坏、遗失或乱收停车费而导致的纠纷。
　　6、小区保安纠纷即因为物业公司保安过错造成小区财务失窃、人员伤亡等而导致的纠纷。
　　周先生最近对物业很不满。周先生每天乘地铁上下班，从地铁走到自己的房子，最方便的是通过小区南面一个侧门，只要七八分钟就能到家，而小区南面的侧门从入住起就“铁将军把门”，从未开放过。他只能每天从小区的正门绕道20分钟走到家。周先生多次到物业公司提意见，物业公司不是说保安人手有限、小区南面治安不好，就是说考虑考虑，一直没有结果。过后，周先生又发现，电梯大堂里安装了视频广告，不分昼夜的播放广告，周先生去物业公司要说法，物业公司这次干脆说，侧门的开放和视频广告就是这样，你要不满意可以去打官司。周先生考虑再三，打官司要花精力要花钱，还是算了。一次在社区的论坛里，他发现小区内同样不满的业主还有很多，如不满意班车太少且太贵，不满意小区的安全管理，到处都是收垃圾的和一些不认识的闲散人员等。大家说得义愤填膺，于是周先生发帖子号召所有业主不交物业管理费来抵制物业公司，还真的有不少业主响应了。但5个月后，周先生收到了法院的传票，物业公司起诉他拖欠物业费。官司当然输了，法官告诉周先生，不能采取违法的方式来维权。
　　律师支招

　　消费者与物业公司之间力量悬殊、个体业主维权成本较高，因此很难达到解决纠纷的目的。
　　●根据有关规定，业主大会有权选聘、解聘物业管理企业，因此及时召开业主大会，成立业主委员会，通过业主的合法集体组织与物业公司进行交涉达到维权目的。
　　●如果小区内暂时没有成立业主委员会，也可以向当地居委会反映以解决纠纷。
　　律师建议维权方案以业主委员会名义开展维权活动。
　　维权参考法规：
　　《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》、《上海市住宅物业管理区域机动车停放管理暂行规定》、《关于〈上海市实施物业管理条例的若干意见〉的应用解释》、《上海市物业管理行业规范》、《物业管理企业财务管理规定》
　　
　　开发商---偷"梁"换"柱"
　　据卫新律师介绍，消费者与开发商的易发纠纷主要有以下几种：
　　1、逾期交房纠纷即因为开发商在预售期房之后，未按照合同约定的时间向业主交房、或者逾期交房后未给予业主合理的补偿而导致的纠纷。
　　2、拖延办理产证纠纷即因为开发商在预售期房之后，未按照合同约定的时间为业主办理产权证、或者逾期为业主办理产权证后未给予业主合理的补偿而导致的纠纷。
　　3、房屋质量纠纷即因为开发商在交付房屋给业主时，存在各种房屋质量瑕疵（例如主体结构损坏、墙体裂缝、层高不足、房屋倾斜、门窗损坏等）而导致的纠纷。
　　4、暂测实测面积纠纷即因为开发商在交付房屋给业主时，预售合同约定的暂测面积与实测面积相比存在严重差距而导致的纠纷。
　　5、违规销售纠纷即因为开发商在销售过程中，采取销控、虚拟客户、人为制造房源紧张等违规手法而导致的纠纷。
　　6、虚假广告、不当承诺纠纷即因为开发商在销售期间，发布虚假广告、进行不当承诺，而实际交付房屋时无法兑现导致的纠纷。
　　7、擅自变更规划纠纷即因为开发商在交付房屋给业主时，擅自变更小区规划、绿化、公共设施等而导致的纠纷。
　　典型案例

　　王先生、王太太焦急地等待了1年之后终于接到了开发商的交房通知。交房那一天，夫妻俩兴高采烈地来到售楼处，但工作人员并未直接带他们去看房，而是告诉他们必须办完相应的入户手续后才能看房。王先生夫妇在售楼处工作人员的要求下，又是签字又是交费，忙了一个多小时后在物业公司保安的带领下，来到自己花了100多万元买的房子里，却被眼前的景象惊呆了：朝北书房的玻璃上有一条15厘米长的裂缝，层高没有约定的2.9米，卧室的凸窗周围有明显的渗漏痕迹……
　　物业保安掏出白纸告诉王先生夫妇对房屋质量有任何问题可以记录下来，他们会及时转交给开发商。一个月过去之后，当王先生夫妇再次来到房子里发现一切照旧。王先生怒气冲冲去找物业公司要说法，物业公司却说，房屋质量是开发商的责任，他们已经把问题转交给了开发商。王先生找到开发商，开发商却说，房子他们也已交给物业公司管理，王先生也已签署了交房单，现在发现的问题是交房之后的正常维修，与他们无关。
　　律师支招

　　消费者与开发商之间的纠纷通常发生于买卖合同纠纷或预售合同纠纷，因此如何约定合同是消费者维权的关键。
　　●与开发商签订预售合同时，一定不能轻信口头承诺或广告，应规定相应的违约责任。
　　●特别注意某些强势的开发商，他们往往要求消费者接受开发商拟定的格式条款从而导致合法权益明明受到侵害却无法通过法律手段予以维护。
　　●在交房、验收等程序过程中，要看清有关文件的内容，不要轻易签字、付费，同时注意证据收集，为维护自己的合法权益创造有利的条件。
　　律师建议维权方案：向人民法院提起诉讼。
　　维权参考法规：
　　《合同法》、《上海市房地产转让办法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》