新闻晨报

　　上周，记者趁着聂梅生来沪参加上海交通大学中国房地产董事长、总裁（职业经理人）高级研修班授课的短暂时间，就央行“121号文件”、住宅产业重组等热点问题，采访了这位女会长。
　　“121文件”拉紧资金链
　　今年6月13日，央行在毫无任何前兆的情况下突然颁布的“121文件”———《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，在刚刚经受SARS惊梦的中国房地产界掀起了一场更大的席卷全国的狂飙。如今，激烈讨论似乎在银行三缄其口之后渐归平静。聂梅生告诉记者，相关部门目前正在广泛听取业界人士反映，一个对“121文件”中部分条款进行较大变动、较具操作性的行业指导性文件正在酝酿之中。其中，可能对高档住宅开发贷款和购买二手房的按揭贷款的规定变动最大。各地的个别商业银行有的已经着手制订了相关细则。
　　聂梅生指出，“121文件”的直接意图是降低银行的信贷风险，但由于房地产信贷业务所涉及的方方面面太过纷繁复杂，所以一定要防止欲速不达、本末倒置。这其中的重中之重就是要循序渐进，保证现有房地产资金链不发生断裂。她分析说，如果央行将其铁腕调控政策进行到底，导致的结局恐怕不堪设想。“121文件”突然收紧了房地产贷款的口子，有的开发商在后续资金不足的情况下，难以完成在建工程项目，直接结果就是大量烂尾楼的出现，这些开发商的贷款必定成为死账、坏账。所以，“121文件”一定要考虑到目前全国已经发放的近万亿元的房地产贷款的安全问题。
　　房产开发是场“接力赛”
　　聂梅生对于目前房地产行业的“全程、全能开发商”现象很不看好，她认为，目前的多数开发商扮演着全能运动员的角色，开发、销售，甚至物业一条龙，这样，所有的风险都积压在一家身上，往往出现“样样通，样样不精”的尴尬局面，这不是一个成熟的产业模式，房地产业的重组势在必行。很简单的道理，生产汽车的不会也不应该去炼钢铁。聂梅生说，人们谈论房屋的性价比，在房地产开发的过程中就应该分开来实现：其中的“性”应该由建筑商负责，“价”应该由开发商来定。房地产业不应该是一个开发商的“万米长跑”，而应该是一个开发、设计、建筑、销售、管理等等各个部门的“接力赛”，各个环节各司其职，才能最大限度地发挥各自的特长和能量，这样将更加有利于房地产业总体的健康发展。
　　聂梅生说，房地产业重组目前已经初现端倪，越来越多的开发商已经开始聘请具有丰富经验的代理商来包装销售自己的楼盘，这样虽然分割出去了一部分利润，但是同时开发商可以集中精力去发挥自己的强项了。
　　此外，聂梅生认为，现在银行房地产按揭贷款抵押的思路是不正确的。贷款风险与放贷金额不具有直接的关系，而是与贷款主体的还贷能力紧密相关。中国人是不喜欢举债过日子的，所以有还贷能力的老百姓，无论现在他有多少钱、贷多少钱，都会积极地偿还贷款的。所以，风险评估机制才是降低贷款风险的治本之法，只要在风险评估中体现了良好的信誉和较强的还贷能力，就可以放心地发放贷款，不应该像“121文件”搞一刀切，目前逐渐兴起的担保制度，说到底也是对担保人的信誉评估，所以，评估做不好，担保也不能够从根本上保证贷款安全。