买楼求的是拥有

　　去年大唱“死了都不抛”的股民，今年差点悔青了肠子；而看着楼市在经历一段平静期后开始有回暖的迹象，于是，又有人在楼市开唱“死了都不抛”。买楼的情结，在国人真的是十分普遍，在追求拥有的同时，也兼求保值升值。

　　个案故事：投资楼市只赚不赔？

　　前阵，对着步步下滑的股指，办公室内的白领们个个垂头丧气，因为大部分人的资金已瘦身30％-50%。相比他们，小李向同事们灌输着投资不动产的种种利好。原来李先生自始至终都认为作为不动产的房子更适合投资，尤其在目前的上海，其投资风险远远低于股票，基本可以用只赚不赔来形容。即使经历了前期政策调控，市场一度观望气氛浓厚，但事实证明，短暂平稳后，市场又再次出现复苏的迹象，更为重要的是，期间房价只是稳定在一个水准，但都在成本价格以上。
　　原来李先生去年购买了宝山中环附近的某楼盘，当时的价格在8000元/平方米左右，即使在去年底至今年初的观望期，房价也在慢慢攀升，直至近期项目二期开盘，价格已经上攀至13000元/平方米。与此同时在牛市坚信“死了都不抛”的股票，大部分已蒸发，于是现阶段捂房不抛，是李先生自己的观后感。

　　市场现象：超涨楼盘有回落

　　闵行区的上海康城，近期刚推出的新一批房源,价格下跌2500元/平方米，跌幅25%；4月12日推出新房源的合生江湾国际公寓的房源报价下跌了3500元/平方米，跌幅15%。
　　佑威房地产研究中心前期发布的最新报告显示，4月17日上海康城以7500元的报价，推出169套房源，比上批1月份推出的343套房源的10000元/平方米报价跌了2500元/平方米，下滑25%。之前的4月12日，合生江湾国际推出的132套公寓房源，报价20500元/平方米，较该案上批去年11月推盘的24000元/平方米报价下滑了3500元/平方米，跌幅度达15%。
　　佑威房地产研究中心分析黄河涛认为，合生江湾国际公寓的此次价格调整，并非真正意义上的降价，而是对该案房价在过去一年过度上涨的一次理性回归。该案自2006年4月首次开盘至2007年3月共推盘8次，报价都一直保持着11000元/平方米的水平，但之后在新江湾城地价飙升的带动下，合生江湾的房价也直线上涨。6月合生就推出了新一批房源，报价涨到16000元/平方米；9月报价17000元/平方米，当月成交的66套房源平均价格达到20225元/平方米，到11月初仁恒又以2万元的天价拍走江湾D3地块，合生江湾新推一批房源的报价也升至24000元/平方米。12月成交的2套房源均价也达到25176元/平方米。

　　数据统计：巨量需求“谋杀”观望

　　各种迹象都把市场观望气氛推到了最高点，然而这种状况只是暂时的，而且很有可能是属于暴风雨前的寂静。伴随着后期挤压已久的需求释放，观望期将瞬间走到尽头。上海易居房地产研究院发展研究所副所长杨红旭表示目前很多人都在抱怨房价高，同时很多人依然在买房；最近上海新开楼盘卖得火的不乏个案，如三林板块的万科金色雅筑并未降价，却依旧顾客盈门。
　　统计数据表明，上海6亿多平米的住宅总量中，面积小、质量差的房改房所占比重大于新建商品住宅。因此，旧房换新房、小房换大房、中低档房换高档房的改善性住宅需求源源不断。
　　其次，刚性需求持续旺盛。主要分为两类：一类是外来在沪工作人员的首次置业，上海作为日趋国际化的大都市，吸引了大量“两外”（外省与境外）人士在沪定居，上海近五年常住人口增长了233万，年均增长46.6万人。
　　最后，投资性需求持续存在。住宅的首要功能是居住，但投资保值是另一大功能，特别是我国当前资本市场还不是很完善、社会上缺乏足够投资渠道情况下，投资房产便是一种重要的途径。根据测算，目前上海一手住宅年成交量保持在2300万平方米左右非常合理。但按今年第一季度的成交量推算，2008全年成交量将远低于这一合理均值，这就意味着自去年第四季度以来，部分自住需求陷入持币观望之中——是有效需求必然会释放。

　　横向比较：上海市场恢复速度超北京

　　根据上海市房地产交易中心“网上房地产”的统计数字显示，3月份上海住宅新房成交17644套，180.33万平方米，环比2月份，签约套数增加10218套，增加137.6%，签约面积增加108.23万平方米，增加150.1%。成交面积与去年同期相比略下降4%。
　　21世纪不动产高级分析师孟奇说，以上数据可以看出，上海新房市场的恢复速度超过了北京，政策的影响正在逐渐被消化，市场也更趋理性与健康。而北京新房市场的走势令人担忧，尤其是在二手房买卖市场出现回暖迹象，租赁市场持续火热的同时，一向销售超过二手房市场的新房市场还是方向未明，一方面是由于一些新房项目对市场信心不足推迟开盘时间，供应量比网上公示的要少；另一方面新房价格依然在高位徘徊，在目前市场走势不明的情况下购买期房风险会更大。另外，金融紧缩政策与市场低迷带来的融资难，导致部分开发商对拿地和后期项目投入上的谨慎，可能会影响到未来市场的供应量。

　　特别提醒：楼市是否回暖还待观察

　　3月下旬突然回暖的楼市宣传让很多购房者猝不及防。汉宇地产将2007年楼市回暖前后的2、3月份数据与今年同期数据进行对比，分析今年楼市目前的发展趋势。数据显示，2007年二三月份，上海全市共供应商品住宅分别为43.3万、65.7万平方米，当月成交商品住宅74.62万、147.2万平方米，而2007年二三月份的商品房成交均价分别为9930元/平方米和9350元/平方米。从这几组数据上来看，2007年2月份供求比为：1：1.72，而3月份的供求比为1：2.24，供求关系比例的拉大显示出市场的销售放量不是由于开发商增加推盘量造成的。而反观2008年二三月份的数据，这两个月的供应量数据为34.5万、55万平方米而成交量分别为31万平方米和75.7万平方米。供需比分别为1：0.9和1：1.38。虽然供需比也同样拉大，但供需矛盾尚未激化，楼市是否回暖还需观察。
　　另一方面，刚才提到了成交价格的变化，2007年楼市回暖前后的价格是经历了一个先抑后扬的过程，这是市场自身调节的结果。只有价格出现下降有效需求才能放量，通过羊群效应才能再次把价格拉升上去。而2008年二三月份，成交价格分别为11947元/平方米和12228元/平方米，价格依然小幅度上涨。在价格上涨的过程中，成交量是否有效放大也是我们判断楼市是否全面回暖的支撑点。所以目前楼市只能说有复苏的趋势而已。