主持人：
孔同 《新闻晚报》记者

评论员：
李光一 《解放日报》记者
刘芳   《解放日报》观点版 主编
支玲琳 《解放日报》观点版 记者

解放集团内容工场
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新闻背景：央行：第二套房贷以户为单位
         央行: 贷款结清 再贷款购房仍算“第二套”

　　孔同：大家好，欢迎收看我们今天的解放《内容工场》，我是孔同。坐在我身边的三位是大家非常熟悉的李光一，支玲琳，刘芳。今天我们要和大家一起来探讨的一个话题是有关于昨天晚上刚刚发布的一个新消息，中国银监会关于加强商业性房地产信贷管理出了一个补充通知，关于第二套房子的界定这次有了比较明确的说法。同时之前也出台了一些有关于经济适用房、住房新政策的一些通知。今天我们就这样的问题和几位嘉宾进行探讨，能不能给大家解释一下什么叫做第二套房？

　　刘芳：根据人民银行昨天出的补充通知，以前一直存在争议的，这个第二套房是以个人为单位，还是以家庭为单位算？这次有了明确的说法，就是以家庭为单位。以前买房还清了贷款，再贷款买房，算第一套房还是算第二套房？现在明确了是算第二套，执行比较高的利率。原先用住房公积金贷款的家庭现在再用商业银行的贷款买房，也算是第二套房。也就是说你现在再去贷款购房的话，成本大大地提高，而且成本提高的范围拓展到了更大的人群。这就给出一个强烈的信号：现在不是投资的好时机，不要再买第二套房了。

　　孔同：指的是有贷款的才叫做第二套房，之前即便是买了十套房子没有贷过款也不算？

　　刘芳：贷过款才会在银行里面留下你的名字，对于没有贷过款的，即使想限定你再次买房，但因为银行查不到你的名字，所以也不能执行。

　　孔同：还有一些人在外地买过房子，现在想在上海买第二套房这个算不算第二套房？

　　刘芳：我认为这个要看银行的信贷系统，你在江苏买过房子，在上海同样的银行如果联网能查得出的话绝对算是第二套房的，除非银行系统还不完善。

　　李光一：一个是央行的系统，一个是上海市人民政府信息办公室的系统，上海是两网在合一，全国来讲就是央行一个系统，这个系统已经运作两年了。我两年前在另外一个地方买过一套小的房子，征询系统是联网征询的，所有材料都反映出来的。这次央行和银监对“第二套房”的解释叫从严解释，它实际上给出一个很明确的信号，希望大家把住房作为一个保障的东西，作为一个消费，不是作为投资产品，所谓第二套房就是有投资之嫌，所以把成本提得非常高，这个信号是非常明确的。

　　孔同：对于很多人来说要改善自己的住房，比如之前的住房很小，希望现在可能跟父母一块住，这个房子大一点，在这个时候也算第二套房，首付和贷款利率一下子高了，这个是不是不太合理了？

　　刘芳：似乎看来现在要把现有的房子卖掉，再去买第二套房。

　　孔同：另外，你的人均住房面积低于当地平均水平的话买第二套房可以不算入内？

　　刘芳：这种改善一定是有着充分的理由，就是你的住房水平低于平均水准。如果达到了平均水准还想改善，就是一种奢侈的改善。

　　孔同：买了第一套房子再买第二套房子然后再租出去，以后是不是这样的情况也不太可能出现了？

　　支玲琳：大家都知道，这一轮房价上涨，刚性需求是非常重要的原因。对于这部分人，政策很可能会影响到这部分人的利益。但是政策层甚至不惜影响到这部分人的利益，出台如此猛烈的调控手段，可见收紧信号是越来越明显、越来越强烈了。这就是，现在不是买房的好时机，要谨慎入市。

　　刘芳：两天前公布的11月份通货膨胀的指数达到了11年来的新高，这个形势已经到了不得不下重手的时候了。中央经济工作会议释放了经济政策要从紧的信号，所以这个政策出台并不出人意外。政策就是要扭转人们对于住房毫无止境的“刚性需求”。我们看到，人们有了两房后又想住三房，有了三房后又想住四房，有了一套后还想要两套。这些都是刚性需求，但是这个需求是没有止境的。中国又是人多地少的国家，禁不起这样的需求。所以现在政策的意见是，你即便有这样的消费能力，但是现在也不鼓励你去不断地需求升级。

　　孔同：现在有很多新上海人的问题，涉及到父母在外地给自己买了一套房子，在房产证上把自己名字也写进去了，这时候在上海买第二套房的时候就有很大的困难性了。

　　刘芳：这个是针对未成年子女的，比如我有一个小孩三岁，为了规避政策我想以我儿子的名义买第二套房，这个就算在家庭的第二套房。但是，一个20多岁的年轻人，要成立自己的家庭买自己的房，这就不应该算做他父母的第二套房。

　　支玲琳：所以我对央行二套房贷细则的解读是，这是针对刚性需求的调控政策。包括，中央政策层对住房保障也出了很多的政策，也是意在于此——不要大家都挤进来买房，分流一部分到住房保障体系中。大家知道，在二手房交易中投资比重只有10%，改善型占了大多数。所以如果能够有效抑制这部分需求，相信对整个楼市的降温是有很大帮助的。

　　刘芳：其实中央是从供给和需求两方面在调控房价，在供给方面出台经济适用房和廉租房的新政策来加大对中低收入阶层的住房保障，这个政策又从需求方面进行遏制。请问李老师，这样双向的紧缩效应下我们的楼市会往哪个方向走，这些年政策是一波一波，但是最后没有特别大的效果，这次政策的后势会怎么走？

　　李光一：香港文汇报有一个资料，把10年来的楼价做了一个指标。爱尔兰、南非涨的是比较多的，我们涨的是比较少的，我们十年来翻了一倍不到，像爱尔兰，南非都是一倍到两倍了。楼市怎么看？我提供两个想法给各位，一个是楼市，很多楼会淡出投资市场，以后楼市交易不像现在那么旺盛，也没有很多人去买楼，就像现在没有很多人去买石油一样的，还有很多朋友以后不用买楼了，租楼就可以了。因为现在有廉租房，经济适用房，这个人群会扩大得比较多，但是最重要有一条当我们的CPI指数持高不下的情况下，银行的利率又是负利率的情况下，还是有买楼的冲动的，因为我放钱还不如放楼。

　　刘芳：所以我觉得这个政策还是有这样的嫌疑，始终克制的实际上真正有需求但是没有实力去买的人，但是对于真正的投资家，比如说像大摩一下子买你一栋楼的是不用贷款的，真正的投资家不愁钱从哪里来的，这帮人是控制不住的。

　　李光一：如果买楼的钱都不问银行借的，不要说第二套楼，第200套楼你也没办法干预。央行和银监会可能在研究了美国“次案”问题得出了教训，因为美国利用门槛很低的贷款让很多原本不应该马上买楼的人突然买了楼或者提前买了楼，后来当收入没有产生配比所以成为很大的包袱，这个包袱又扔给了银行。所以我觉得刚才两位说得非常对，这次感觉调整是在调整刚性的消费，第一套房贷款要改善的话，有一个规定，一定要低于社会所在城市的平均水平，高于它还是第二套房，就限制了你跨越性的改善生活的可能性，国家希望一个台阶一个台阶的上。这可能是美国次按给我们银行系统所谓的教训，他们在吸取这个教训。当然对改善民生的住房和楼市，我们要改变思维了，一般收入的人群就不要动脑筋买房了，买房可能有点奢望，就像你，我和他不太可能去考虑买飞机、游艇。

　　刘芳：按照您的观点，与其把这个政策看成是一个改善民生的政策不如说把这个政策作为一个限制银行风险积聚的政策。就像刚刚说的，这样的政策出来未来会形成一个格局：大多数人不用再动心思去考虑买房了，房子就像游艇一样不是普通人可以介入的。言下之意我们已经形成了利益阶层的分隔，买房是既得利益者，没有买房的人是利益受损者。这就导致了对民生问题的双重看法：为了让中低收入者买得起房必须让房价降下来，但房价是不是一定要打压下来，我一直认为可能很多层面的人都不想看到房价真的跌下来，跌下来是不是要在中国上演美国的次按危机，楼价降下来之后既得利益阶层的利益也会受损，这也是民生。所以不如看成是银行系在稳固自身的防线。

　　李光一：银行系统为了保障自己的利益，建立一个更高的防火墙，现在更收入不是特别高的朋友恐怕就要期待要么租廉租房，要么买经济适用房。

　　刘芳：所以现在要看廉租房和经济适用房步伐是不是跟的上。

　　支玲琳：我对廉租房和经济适用房的前景并不是很乐观。尽管中央要求地方把土地出让金中用于廉租房保障的比重从5%提高到了10%。但以前5%的比例尚且不能保证，以去年为例，用于廉租房的土地出让金原本应安排135亿元，实际上到位的只有3亿元。这次就能到位吗？

　　刘芳：其实地方政府在房地产市场上也是一个既得利益集团者，所以恐怕也很难去把自己的财源让出来，所以这里还是存在一个政府体制改革的问题：政令如何畅通？

　　支玲琳：所以我会担心，这一系列的调控政策出来会不造成一个“两头不着地”。

　　李光一：这个担忧也是非常有道理的，但是我们要改变一种方法来看问题，我们现在首先要划定低收入人群，至于钱从哪里来我们老百姓不用管。现在要告诉我们这些人收入算中低收入还是非中低收入，明确告诉我在《解放日报》工作像你这种年龄的人不算中低收入，我只能通过我自己的努力去买房，当告诉我们你的收入算地中低收入的，可以买经济适用房的他的预期会改变，很多楼的价格和房型都会改变，现在最重要的不是中央要定下来廉租房，经济适用房，土地什么地方来，钱什么地方来，最重要的要各省市自治区的人民政府要划一个人群出来是中低收入人群，可以买经济适用房，廉租房，哪怕今年买不到也要告诉我五年以后哪里可以买。应该这样讲我们这种人收入还是以工资收入为主，当然很多朋友已经脱离工资收入了，这个人群不是很多。水清则无鱼，国家还是要有一个框框，低收入人群也是一个动态的概念。

　　刘芳：有一个非常特别的情况，中国的灰色收入阶层占据非常大的一部分，不久前有一位学者做了一个调研，当前中国的灰色收入阶层可能占整个居民收入总比当中是相当高的，举一个很简单的例子，公务员的收入是高的还是低的？帐上收入也就一个月2千块，但是其他方面的收入是没有办法界定的，这是很困难的问题。

　　李光一：收入还是能界定的，上海市人民政府每年有一个统计数字，这个地方人均年收入是多少，就按照这个年收入倒过来推，就确定廉租房应该占整个人群的百分之多少，而且是一个动态概念，每年公布一次、、。上海还是有一个退税政策的，当收入低于多少买房也是可以退税的，这个政策还在沿用之中，政府想尽办法要做事情，为人民群众谋利益解决和谐问题还是能做的。

　　孔同：最近有听说经济适用房也是可以面向白领的，到底这个所谓白领的概念是什么？

　　支玲琳：温总理前一段时间在新加坡考察的时候表示，经济适用房应该面向大多数中产阶级的。事实上这个社会中等收入人群很大程度上就是指中等收入的“夹心人群”。他们既够不上廉租房的门槛，又没有实力去购买高价商品房。随着住房保障体系的完善，我们当然要把这部分人纳入其中，但是回到现实中，还是应该先解决低收入人群“有房住”，然后再是“夹心人群”“有住房”的问题。

　　孔同：现在经济适用房还有廉租房包括限价房他们到底在政策上有一些什么样的区别，到底之间有没有交集？

　　李光一：经济适用房就是买了以后规定什么时候不可以上市交易，限价房就把这个房价限制在这里，就是对你以后买卖会产生作用的。

　　刘芳：你的经济适用房房产商的利润不得超过3%。

　　李光一：廉租房一定是比例比较低的低收入人群，经济适用房应该面对一个中低收入人群，香港地区租房子的、不用直接买房的可以达到50%左右。

　　刘芳：根据国家统计城镇低收入者比例在10%左右。

　　李光一：经济适用房就是要比这个范围大一点，政府关键要转变人们对住房的预期，高收入的话一定是买房的，中低收入阶层就去租房。如果不改变这个预期，很多人会把房子这个东西看得很重，哪怕砸锅卖铁还是要买房。但是对于这个事情，政府要划一个刚性的指标，当我去买房的话肯定是觉得自己能买房的，当希望政府给我分一套房子的时候我可能就觉得自己就是中低收入人群的，作为政府要给定一个标准。

　　刘芳：随着廉租房和经济适用房的推出，事实上商品房的房价自然会下降，这对于中间的夹心阶层必然有泽惠，现在还有一个困难，就是刚刚李老师提到的，在通货膨胀指数居高不下的困境下，这样的政策是不是真的有效，我们可以做这样的预设，这样力度政策出来之后，房产市场的交易将陷入相对冰冻的状态：没有人买、也没有人卖的状态，但是我们的通货膨胀指数在不断地提高，就是我们大量的资本在寻找出路，这些资本会涌向什么地方，楼市看来不能待了，很简单，现在看下来就是股市和固定资产投资，而这一块也是风险很大的，固定资产投资比例太高的话绝对是导致我们这个社会很难以承受的资源瓶颈，环境瓶颈，其他的问题就是股市，股市现在处于一种相对盘整的状态，是不是意味着股市又将一路飙高。

　　孔同：银行最近出台这样政策的想法是为了降低自己的风险，而把这个风险转嫁到很多其他的市场上去了？

　　刘芳：我同意你的理解的。不代表风险就没有了，稀释到整个社会层面上来了。所以社会也需要有更高的防范。

　　孔同：而且对我们道德层面上也有其他的风险，现在说的是家庭以单位，那会不会有人干脆离婚再去买房子？

　　刘芳：对于短期内难以改变买房预期的人来说说不定是会出现这样的情况。

　　孔同：从最初的降低风险，可能这个风险会越来越稀释到各个方面，各个层面，怎么样去抗衡，有没有更好的办法？政府会不会出台一些补充的细则和规定？

　　支玲琳：无论是明确第二套房贷细则，还是出台住房保障性政策，所有的这一切，最终是为了改变大家的预期，所以看来这个市场的调整看来不可避免。人们只有在明确了这样一个形势之后才能作准确的判断。还是要等一等、看一看。

　　刘芳：就政府层面来看，政府会不时提供补充性的政策，政府一直在调整它的作为，当觉得政策力度不够的时候就价码，当觉得政策力度过猛的时候就降下来。政府必须要这样的抉择。我们的通货膨胀指数已经出现了11年来的新高之后，出台这样的政策毫不意外，但另一方面也要进行紧密的监控，过猛的政策是不是使经济体出现拐点，当出现拐点时是不是要重新补一下市。美国市场经过了11几轮加息之后，房市在15年的高涨之后出现了下跌，于是，美国政府又连续几次降息，中国政府是不是也会面临这样的情况，谁也不能说不会。政府一定是在随时调整.

　　孔同：看来要不要买房，什么时候买房，最后自己决定选择什么样的政策和规则，大家还要有更多更好的思考力做自己最好的选择。今天有关于买房的问题就到这里和大家讨论得差不多了，也欢迎大家有什么问题能够和我们进行讨论，今天的解放《内容工场》就到这里结束了，我们下次再会。