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主持人：
孔同 《新闻晚报》记者
评论员：
李光一 《解放日报》记者
刘芳 《解放日报》观点版
主编
支玲琳 《解放日报》观点版 记者
解放集团内容工场
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孔同：大家好，欢迎收看我们本期的解放《内容工场》，今天我们要和大家来探讨的话题相信是很多市民都非常关注的。关于第二套房的议论已经纷纷扬扬传了很长时间了，9月27日央行提高了第二套住房贷款的首付款比例和利率水平，那第二套房我们今后是不是还买得起？今天就会我们就将关于这个话题和大家进行一下探讨。关于这条政策，各个银行没有一个非常明确的说法，也没有很统一的规定，想问一下今天的三位嘉宾，到底这个政策是怎么样的一回事呢？
李光一：央行提出这个观点，实际上反应了三大信号。第一个信号继续是保障住房的供给，因为第一套房没什么变化。第二是要调控楼市，不希望更多的人去买第二套房乃至第三套房。第三是通过货币的方式来压制做房产投机的人，所以我觉得它的信号很明确。
支玲琳：央行此次关于第二套房贷其实是一个“双调整”：一是将第二套房贷的首付比例从三成提高到四成，二是第二套房房贷利率不得低于央行同期基准利率的1.1倍。这样的调整应该说市场反应还是比较大的，很多网友都认为这是宏观调控以来最猛烈的一次措施。央视《经济半小时》最近做了一次实地探访，在一些早已开始自发调整二套房贷利率的地区，比如深圳，一家当地较大的房产中介公司，整个8月份“一个单都没有”。看起来，市场上的观望气氛又开始浓重了起来。但是，能否如广大百姓所愿，把房价打压下去，我还是要打一个大大的问号的。因为很明显，前面政策层频出的调控组合拳效果并不明显，甚至是添薪助火，谁能说，这次的第二套房贷政策调整就能收到实效呢？
刘芳：要说政策的出发点是打压房价，我并不赞同这个观点，我认为这只是央行不想让房价上涨过快，不想让风险泡沫过快集聚而采取的“自保”之举。这几个月的房价可以用“疯涨”来形容，几乎一两个月里面就可以翻倍，引起了很多老百姓的恐慌和不满。现在我们所面临的情况是，十七大马上就要召开了，所以我们的政府当然希望能够稳定民心，其中很重要的一点就是稳定房价稳定。但稳定房价，绝不等于希望房价下跌。因为最近的教训就是，美国房价下跌引爆了次级债风波。所以作为政策层，很容易联想到，中国也处在一个加息的通道中，是不是也有一天房地产金融链条上会出现断裂呢？央行可能会非常担心这个。至于从抑制需求的角度来调控房价上涨的幅度能否有效，确实，我也持非常怀疑的态度。
李光一：央行提出这个措施未必是来打击楼价，它是通过利率改变，让所有投资楼市的人改变预期。这个非常重要，因为大家知道做投资，基本是买预期。为什么要盯住第二套，因为第二套是有投资可能的，第一套基本是自己住的。我买房的时候利息，比现在高一点。现在，五年期以上是7.5左右，加10%要8%多，如果今年再加一次息，五年以上的还贷利率可能会到9%甚至到10%。这对个人来说，会产生崩盘效应，货款利率每上涨一个百分点，每个月的按揭还款要多还10%，房贷5%现在涨到8%的话，就是每个月本来还3000元，突然要还4000元，收入不可能有30%以上的增长。另外刚才刘小姐也告诉大家，27日接近深夜，央行出这个消息，之前有传闻说央行召集了很多商业银行的领导去开会研究美国次案问题，如果我们发生这样的事情，怎么办？央行这个措施也是银行的自保措施，同样，央行也保证了所有老百姓的利益。现在买房的人也只是城市中的一部分，以前上海有数字统计，买第二套房的，占比不到30%，我们不能因为这30%人的利益，伤害全体人民利益，如果出现了美国次级债问题的话，我们的银行体系经不起这个折腾，央行这个措施，就是改变预期，把整个楼市投资的方式做了一个方向性的变化。
刘芳：所以央行在小心翼翼地维系着，一旦利息加到13%的话，房贷断裂的风险可能无法避免。
支玲琳：我注意到这次宏观调控和以前不同，以前无论是90平米的户型限制，还是收紧地根什么的，都是从中央自上而下的，指令性的。但这次调控是自下而上的，是首先在重庆、深圳这些地方出现了商业银行的自发举动，然后在央行的指令下，变成了一场全国范围内的“集体行动”。但这场不同以往的调控行动究竟能否改变老百姓的预期，我仍然是质疑的。将近有17万人次的网民接受了搜房网的调查，在第二套房贷利率政策调整后，大多数人“会持币观望”，但预计房价仍会上升。
刘芳：这里面其实是矛盾的，一方面说不相信房价上涨势头能够调控下来，一方面却又说会持币观望。我认为这其实是民众的一种抱怨心理的反应，因为长久以来我们的政策出了那么多，但房价始终没有下来。所以，“仍会上升”的心理预期，其实里面有不太理性的成分。我也看到了另外一份调查，大概是新浪网的，网民们认为这个政策的调控力度还是比较大的，但也没说相信一定会降下来。此外，刚才说到一些地方的商业银行自发收缩信贷，对此我有一点猜测。按常理，作为市场经济的主体，只要有利益可赚，没理由收紧自己的手脚。那么，是不是一些地方的商业银行已经出现了不容忽视的不良贷款规模？这可能也是给我们一个信号：风险正在酝酿。
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孔同：对我们普通有需求的人来说怎么办呢？
刘芳：这个政策可能会有一个“双刃剑”的效应。对于投机客来说，很显然投机成本提高了。但是也有负作用，就是“一刀切”可能会“误伤”到那些有真实改善住房需求的人群。比如家里添丁，两室要换成三室的，这当然是很合理的住房改善需求。但是因为新的第二套房贷政策，购房成本提高了，可能这一波人换不成房了。
李光一：央行定义的第二套房是一个原则定义，我是非常赞赏这次央行用市场化的手段，让各家商业银行自己去解释什么叫第二套房，有家庭作为第二套，也有以个人的，比如以丈夫名义买的，以后可以用妻子名义买的，均认为是第一套，这里面会让所有的买房子的人去选择银行，每家银行对风险承受度也不一样。上海有一个坏账总金额的统计，比例不是很高，但总量已经从几个亿上升至数十个亿。另外，从国际上的房贷规律讲，风险高峰期是“7年之痒”，现在我们正好进入到高峰期，绝大多数朋友买房都是99年到01年，在我的印象当中，以前上海买房只能到建行做按揭，其他银行都不可以的，2000年以后是全部开放了，现在正好是进入到房贷的风险期，央行出这个措施以后，我觉得还是考虑得比较好的。另外刚才支小姐说这个会不会使楼价出现大的动荡？我们中国政府调控经济政策和美国不一样，美国降息一下子改变预期，这个是药到马上改变状况，我们用了这么多的措施好象反应那么慢，我们是立足用组合拳，房价的稳定靠央行一家是不行的，所以也是一个组合拳，央行打了一拳以后可能慢慢会有效，其他拳就不会跟进打出，如果这个拳还不够，大家可以看到很多媒体都在报道会有连续的组合拳打出。韩国房价涨得非常厉害，韩国政府就下了猛药，只要是第二套房做交易，盈利大部份要交公。就等于买股票，今天一个涨停板不能拿10%，只能拿1%，9%都要交公，这投资或投机还会有市场吗？政府会有很多的措施出来，我本人经历过上海96年到99年房产很低迷的时期，这个时候政府出台个人所得税抵扣房贷利息的措施。今天央行就是告诉我们一般的民众，不要把房产作为投资品，我觉得这个信号太明确了。
支玲琳：我们房地产调控到现在可能已经算是第三波了，其实大家已经不奢望房价能够降下来，只是希望房价不要涨得太快。但人们看到的是什么呢？交易流转环节的不断增多，税费支出的不断增加，购房成本的不断提高，可房价并没有因此止住疯涨的势头。这次调控如果还是失效的话，那么可能很多朋友又不得不再次提高自己的购房预算了。以20年期限的等额本息贷款50万为例，一来是1.1倍的同期贷款利率，二来听说很多商业银行甚至同时也取消了8.5折的利率优惠，那么购房人要为此多支出14.42万的利息。这不是一笔小数目，我想有些呼声政策层应该引起重视，我们不能为了“不让少数人多买房”，而让“大多数人买不起房”。
刘芳：但是这个政策极有可能导致这样的后果。更何况，对于真正有实力的投机者，可能也未必能收到实效。那些海外投机资金只要预期中国房价上涨，还是会继续投资的。我看到一些资料，与上海相类似的一些国际大都市，其房价水平已经高到一个天文数字，比如说香港，中心房价已经达到20万每平，在伦敦更是达到50万人民币的水准。在这样的对照之下，投机性的资金只要看到这其中存在巨大价差，就会不断买进。我们能期望这样的小政策可以遏制住这样大的投机行情吗？
李光一：现在要调控的是第二套房，第一套房还是比较优惠的，公积金贷款不受这个影响，所以保障住房还是有另外一套措施，央行这个政策出台，另外有一个大背景，央行改变第二套房的游戏规则是在大的宏观措施里面比较有力度的一个亮点，房贷的利率提高有一个累积效应，到一个度以后该会感觉到，就像温水煮青蛙一样。同时还传递一个信号，把房子定为70、90，，现在我们发展到中等水平时，住房改善也不能一步到位，落实到每个人都不一样。如果我们把房产定为主要是解决民生，解决本地老百姓居住的供应品，而不是投资品，我觉得它还是有很多事可以做，只要你买第一套房的话，利息一定要优惠，不然，确实会出现为了打击一小部分人，使所有的人都跟着买单。虽然物价上涨，利息还会往上调。希望公积金和第一套房的房贷应该更优惠，不仅仅是打八五折，还应该打七五折，甚至对折。
孔同：也有一个规定现在是以个人为单位，而不是以家庭为单位的话，是不是有很多投机商利用家庭成员各个的名字去买很多的房子。
李光一：一般国际上认为这个房子是不是有投资价值，租金是按10年期利率加10%计，我们现在的房子租金回报只有2%到3%，唯一的期待是房价上涨，如果这个期待改变的话，也会改变楼台市现状。很多人为什么要买楼，因处通胀上升期，因为存钱肯定不如买东西保值，房产是抗衡通货膨胀的最好办法之一。这个问题政府也要充分予以考虑的，现在更多的人民群众也懂一点理财知识，也懂一点经济规律，不愿把钱放到银行里面。
刘芳：这么多年来房价一路飙升，即便出再多的调控政策还是一样飙升，似乎我们已经忘记了房价还有低迷的可能。其实，只要经济发生衰退，楼价就会下来，这种可能性时时存在，因为这是必然的经济规律和经济周期定律。巅峰之后，必然是回调。
孔同：作为老百姓个人来说更多的是想知道怎么样才能进行自己下一步的投资理财，对于第二套房子是不是还有可能购买了，以我自己为例，在我母亲购买住房的时候作为一种对女儿的喜爱，就把我的名字也写到房产证当中，那如果我去购买住房的话，那这个算不算第二套住房？
李光一：有两种游戏规则，有的银行会算，有的银行不会算。
支玲琳：各家商业银行的规定其实不一样，比如有的银行规定，只要第一套房贷款已经还完，那么再去购买第二套房等同于第一套住房贷款待遇。作为普通市民，如果真是有很强烈的改善住房的需求，需要购买第二套房，那么不放精挑慎选，选择一家合适的商业银行。
孔同：作为老百姓来说还是有很多的功课需要自己去做，关于我们现在房产有这样一个新的政策，你们觉得会不会撼动股市呢？
刘芳：目前情况下似乎是对股市一个大的利好，因为大量的资金不敢进入楼市，就进入了股市。
孔同：觉得接下来股市的走向会怎么样？
李光一：股市只有输家和赢家，没有专家，我觉得说不准，大家要有这种心理的预期，因为我们可能会推期货指数。我们进入一个通货膨胀的周期，利率会涨，美国出现这么多人买房就是因为当年格林斯潘为了启动美国经济把利率下降到1%，才出现这样的情况，如果还没有动用自己公积金的朋友，建议大家可以去买房，买房一定要量力而行，可以买一套房，做一个保值的投资，自己可以租房，有自己的房，不一定住自己的房，这也是一种新居住和投资保值方式，要学会在不同的通胀时期，进行合理有利的选择。
孔同：今天几位嘉宾给我们做了一个新政策的剖析，感谢我们三位嘉宾今天的到来，关于购买第二套住房各位朋友还是要擦亮自己的眼睛。
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