孔同：大家好，欢迎收看我们今天的解放网《内容工场》，继续我们今天的话题，要跟大家说说物业管理的问题。很多人觉得上班8小时之外有时候回到家里还要受一堆气，这就是物业惹的祸，关于物业大家都会有自己的见解，会有一些怨气。我在网上看到有人对物业有意见，明明只是一个小保姆，为什么小保姆爬到主人的头上？最近国务院根据《物权法》修改了《物业管理条例》，李老师先给我们解读一下这次最大的变化在哪里？

　　李光一：最大的变化把原来属于业主的权利更明确了。如果某个小区居住的人不多，没有办法成立业委会，所有的业主就是代表业委会来行使权利。对于物业很明确的，它主要是提供服务，不是管理，你是服务者，不是管理者，这是一个很重要的法律界定。

　　刘芳：另外还有一个比较重要的规定，就是只要业主半数通过就可以把现有的物业管理公司踢掉。这是我们生活当中面临巨大的难题。我们家小区是上海著名的一个小区，就是物业管理和业主之间的矛盾非常大，有很多业主赖着不交物业管理费，说这样的物业管理我无法接受，要求换物业，但是没法换，因为没有人有这样的决定权。事实上业委会就是一个名存实亡的东西，《物业管理条例》的修改非常有意义，就是把属于业主的权利还给业主，但在实施层面上有难题——业主怎么才能拧成一股绳，能够表达他们共同的意志。《物业管理条例》当中有一个非常清晰的改动，就是说政府有责任要帮助小区成立业主委员会。在中国有个很大的问题，在城市里面人跟人之间互相不搭理，要表达共同利益的时候发现这种连接是那么重要。

　　孔同：现在很多年轻人都在网上结成业主同盟。

　　刘芳：如果能够通过这样的网络平台达成这样的权利组织，发同样的声音，对物业管理公司形成约束。物业管理公司应该是业主们授权来管理小区的，然后业主让出自己一部分的权利和管理费用，但是事实层面就是因为业主委员会权利太松散。

　　孔同：我曾经采访报道过很多类似的问题，比如小区里面要赶走旧的物业，新的物业也跟业委会签订合同了，但新物业进不来，因为还有一部分业主非常反对新的物业。

　　刘芳：这个就涉及到一个投票问题，互相PK。半数以上的人同意换掉就少数服从多数，这个就有法律层面的保障。

　　孔同：徐汇区的一个小区旧的物业走不掉，新的物业也进不来，这个小区里面形成了两派势力，在业主论坛上互相的谩骂，有一派业主拿出签了很多签名的单子，另一派业主也拿出有很多业主签名的单子。还有很多的业主说从来没有得到他们谁给我任何的东西，我不知道谁对谁错，反正就这样了，就让旧物业继续管理下去。

　　刘芳：这个事情就深刻反应了中国社会民主基础的缺位。当大家需要集体决策一件事情的时候，发现这个机制是如此的欠缺。教授派往往像我刚才讲的想得很理想，有业主委员会，我们有权利机构就能够对物业管理公司进行一种制衡，但是在事实层面上有很多老百姓嘲笑这些教授都是书呆子，老百姓是那么容易可以连接起来，以一种比较民主的制度推行自己主张吗？刚才所描述的事情不是一个小区发生的，是非常多的小区发生的。因为这种现象的存在，使我们对比较好的制度退避三舍是比较可悲的事情，我们要朝着这个制度的方向继续前进。为什么会出现你刚才说一方的人得到了2/3的投票权，另一方面的人也得到了2/3的投票权，这明显不合理，是这个业主委员会没有充分发挥作用，由此可见，有一个强有力的组织是多么重要。

　　支玲琳：这个我也是有一点体会，我老家住的地方也是一个小区，当时在拆迁的时候，原来的车库被拆掉了，大家要求重新建一个车库，谈到这个问题的小区30户居民大家都非常踊跃，但是最后说谁出面做这个事情，大家全都退缩到后面，最后只有那一两个小区里面的能人，有一点关系的疏通来做这个事情，这个反应了现在的现实。　

　　刘芳：我其实一直在思考这个问题，在中国做任何一件事情我们都在呼吁法制，但是往往在推动法制的一刹那需要人制，需要英雄式的人物。这个人必须得有一种为公众服务的奉献精神，而且又必须得有领导公众齐步向前的魄力。小到一个小区里面需要有这样一个人出来领导着大家步调一致，需要一个振臂一呼者。我曾经认识一位教授，他在跟物业管理公司进行斗争的时候就起到这样的作用。但是这样的人是那么稀缺，这就反应我们当今社会有一个东西需要培养，就是志愿者精神。做业主委员会的主席，恐怕没有多少利益可言，更多是一种服务精神，而这种服务是公益性的，它不仅是对自己有利的，而更大程度上需要花费更多的时间为整个小区人民服务，这样的志愿者精神在我们当今社会是非常欠缺的，我们应该积极的看到它毕竟是我们前进的方向，要好好培养。那怎么去培养呢？我们媒体经常去报道一些先进典型，但是似乎没有谁来报道这样的人。其实在市场化媒体做得比较好的南方一些城市已经有过这样的报道，它会把业主委员会当中所谓能够带头的人，作为英雄般的人物，作为年度十大人物之一，比如和艾滋病做斗争的人提到同样的高度，在生活当中我们感觉每个人都能够轻而易举的说出这番道理，但是谁愿意做这个事情。

　　孔同：很多人常常有这些想法——凭什么要干这个事，干这个事是不是得了什么好处？往往这样的话使很多有志愿者精神的人退缩了。

　　刘芳：所以说多么难，所以用“英雄”两个字来媲美。英雄不仅是干力气活，还有脑力活，而且要有胆识。这次《物业管理条例》的修改赋予了政府这样的责任，需要去推这个事，在这个过程当中避免这个事情做到程序非常严谨公开。  

　　李光一：刚才两位讲的我也非常赞成，已经超越物业本身。我们以前从没有财产，现在到了有一个固定财产，我们自己管肯定是管了所有权，管好小区一个人是做不到的，会委托他人管理。现在关键问题主人和管理的关系被颠倒了，最主要是我们自主的决心不够，还和我们的文化传统有关系，我们好象不大赞赏有人跳出来。很多朋友都说买菜为了一分钱可以争得面红耳赤，但是为了自己物业的权利很多人都会往后退。30个人为一个车库每个人都有利益，但是真的要办这个事的话估计28家人都会往后退，这是中国的特点，而是是上海目前的现状。国务院修改《物业管理条例》，在我印象当中法律修改是比较慎重的，但是在比较短的时间当中不是做第一次修改了，特别是上海的物业管理条例，应该根据上海的市情增加这些内容。没有英雄怎么办？我们现在用市场经济的方式培养英雄。我们业委会的主任可以用聘请的办法，因为我们现在很多专业培养出很多管物业的，也能够代表业委会，很多法律系毕业的可以来兼职，我们聘请一个人来做我们业委会的主任，来维护我们整体利益，我们发你工资。  

　　刘芳：现在关键问题是谁有权来决定聘谁。 

　　李光一：政府可以把具有资格做业委会的人推出来，让你们来选。另外老的物业走不了，新的物业进不来怎么办？政府要出面。同时，政府应该把市场资源配置得更好，应该每年公布全上海有哪些物业公司是领头羊，是做得很好的，然后由它出面来搞兼并。就像以前家门口就有很多的小店，现在小店没有了，现在都是加盟超市。上海物业有十大，二十大就够了，然后下面就是加盟，加盟后的业委会主任可以聘请。还有就是物业当中的人也可以专业化，我们经常可以到银行看到门口的保安，这个保安不是银行的员工，是上海保安公司的。我们能不能再成立一个“保安公司”，所有的保安都是由公司派出来的，还有打扫卫生的，绿化的完全公司的话，作为小区的物业管理仅仅是服务，也可以公司化。

　　刘芳：这个事情讨论到这里应该是越来越复杂，也越来越深入，你刚才提出的两个观点，这里面是不是有负作用？首先是政府推动的问题，政府要选出几个代表，刚才支小姐举的一个例子恰恰就是业主和政府之间的矛盾，如果让政府推动这个事情做它会不会找一个传声筒，我们很难避免这样的一个现象出现。对于政府来说也是很痛苦的一件事情，因为我们中国传统社会凡事找政府，政府在老百姓心目当中就是父母官，但是在现代社会，尤其是现代市场经济层次如此复杂的情况下政府已经不堪其重，而政府面对这么多事情也会感到困惑。你去看一些街道主任，有些人很羡慕他们的生活质量，但其实他们内心的痛苦也大，我接触过一两个，是常人难以想象的，面对老百姓时候的压力足以让他生病，他不想管那么多，但又不得不管，责任也大，受贿的可能性也大，老百姓中的口碑也不好。政府不想担那么多的责任，从具体政府官员的切身感受来说不想管那么多。但是想塑造一个公民自治的社区模式的时候，它本能的想到是不是这个人能跟政府取得同一立场，但这个人不直接代表业主的利益，而采取与政府趋同政策姿态时，很可能这样的公民自治组织是不能成立的。还有第二个难题，刚才李老师说的物业是不是可以统一的问题。这里有一个矛盾，现在很多的小区里面新的物业进不来，旧的物业不肯走。为什么会出现这种情况。一方面可能是业主之间没有取得一致意见，所以没有那种集体剔出局的决心，另外，还有物业公司本身已经形成了强势地位，这个强势地位甚至传出有跟黑社会勾结的现象。我们假设循着李老师的想法进行下去，我们用市场经济的理念来说是形成了一种垄断。当这样的垄断形成之后我们的业主委员会面对这样强大的组织面前发言权是不是更低了，所以这个事情就越来越复杂了。

　　李光一：现在最关键的问题是我们的服务还没有到规范，刚才刘小姐提出两个担心我觉得现在上海还没有发展到这一步。我补充一下关于业主自治。现在有很多小区特别小，没有钱来聘请物业公司，这方面上海也可以培育出我们自己的业主来完成这件事情，而它又是有偿的。我在媒体上看到好象有一两个小的小区出现了这种雏形。

　　上海的业主委员会和物业之间的矛盾说白了就是利益的矛盾，所有的业主都希望服务是最一流的，收费是最低的，但是现在鱼与熊掌蛮难兼顾。所以我提出让政府通过海选的办法选出合适的，然后政府制定市场最低价。现在最关键的有一个问题这个定得比较粗，而且谁来落实这个问题，达不到标准的话谁来出面为业主说话？比如这个物业公司是一级的，但是现在提供的服务是二级的。刘小姐所所在的小区是不是出现了这样的情况，很多业主就不愿付钱，一方面付钱的话物业公司服务不好怎么办？这个就形成了恶性循环。这个时候政府可能就得出面。现在的问题是我们的物业管理从无到有时间很短，我们几年就走完了国外需要几十年才能经历的阶段。还有，服务是要收费的，业主是不是具有这种观念。我们觉得要抓主要矛盾，我们现在不能呼唤英雄马上出来，说白了我们自己也居住在小区，我们好象也不大会成为英雄，这个也有压力。那怎么办呢？要想一个可行的方式，当然一个方式出来之后肯定会有负作用产生。

　　现在给我的感觉是，主管部门的作为好像少了一点。我们没有看到由于政府部门出来管得太多导致业主不满意物业公司也不满意的状况，有问题没人出来管。还有业委会将来和居委会这个里面有时候可以重合，有的时候不可以重合，这里面能不能找到一个度。刘小姐就提出了一些很新的问题，我们从一个物业公司的管理，从《物业管理条例》的修改就想到了公民自治，想到了一些低层次的事物，我们相关人自觉来管理，但是这些东西对我们有两千年封建文化背景当下人来讲还得好好思考。

　　支玲琳：《物业管理条例》不应该仅仅局限于物业这一个层面来看待这样一个事情，而且政府既然已经渐渐推动社区管理，让居民自治，不要把政府已经下放的权利再把这个球踢回来，大家应该有这种自我承担的意识。

　　孔同：那个小区已经成了两派，当这个矛盾发生到极致的时候，这个问题还没有得到很好的解决，这个时候政府应该怎么来做？

　　刘芳：这个说起来是简单的，无非就是政府真正的进行一次摸底，政府替代英雄对小区进行一个真正的摸底。其实就是很简单挨家挨户发放选票，让这个业主在同意新的物业管理公司打钩，保证选票集中透明度，然后收上来。

　　李光一：当发生矛盾，特别是人民群众内部矛盾，没有办法解决的情况下只能少数服从多数。每个业主也要有这种心态，绝大多数人和我不一样，你有两个选择，第一是尊重绝大多数人，因为要学会民主，第二是用脚投票——卖房搬家，除了这两个方式要采用第三种方式就是你的不对。

　　支玲琳：我想概括一下，现在老百姓的怨气主要有三个：花商务舱的钱住在经济舱，保姆骑到了主人头上，还有我的地盘别人在作主。大家有没有看过一部电影叫《大腕》，李成儒在里面有一句台词：以后有了钱要买花园洋房，要雇英国管家。现在雇英国管家还比较远，希望《物业管理条例》是一个很好的开始。

　　孔同：我曾经受到一个读者的来信，说他们家的水泵声音已经超过了标准，也请物业管理公司来看过。但是这个时间长达一年都没有解决，所以最后只能选择搬离。这个搬离是一种最无奈的选择。

　　刘芳：这是最次的选择，这确实也是一个无奈的选择。关于水泵这个事情我们也看到很多的报道，可能不仅仅是物业管理的问题，要涉及到政府管理的问题了。就一个水泵的问题看似为一个小问题，政府部门之间踢球，这就超出了我们今天讨论层次。

　　孔同：在这样的问题上政府也需要起到更多的作用。

　　刘芳：如果要相关的话政府应该最大限度卸掉自己身上的负担，然后最最应该做的事情，比方说卸掉对小区集中管理的责任，而是去治水泵坏了谁来修的问题。我们这个社会有很多矛盾和扭曲之处，其中一个最大特征就是现代社会的发展呼吁公民自治的精神，呼吁一种真正的民主，从下而上的民主。我们几个人在一起，我们想选我们的领袖，能够代表我们的意见，最有能力而且最有心愿代表我们的意见，但是客观上我们又受着共同领导的领导，而这个时候我们共同的领导可能有一种意愿，要选择一个他的代言人管理我们，这就是自下而上对于现代社会推进的矛盾。所以很多层次都会发生这样的问题，比如我们前面讨论过行业协会也是这样，行业协会最好是代表各个企业的利益，但是我们行业协会组建都是由政府推动的又形成了二政府。其实居委会就应该是业主的代表，但现在居委会是政府的代表，以后会出现自下而上的居委会权利结构和自上而下的业委会的权利结构，他们之间要有个协调对接。英雄是一个比较抽象的词汇，更加现实一点我觉得英雄需要时间来培养，所谓有什么样的人民，有什么样的政府，有什么样的人民就会产生什么样的人民英雄，更大程度上需要我们的人民逐渐能够有一种自治的理念，有自愿者精神，有民主的习惯和传统，有在当你意见不一致、如果你是少数派的话只能尊重别人的意愿的接受能力，有了这样一切的习惯之后我们可能诞生我们的英雄，也可能诞生我们理想中的现代政府，这一切都需要时间。我们媒体当然是义不容辞负有对于未来理想中的精神推进的责任。

　　孔同：今天对于《物业管理条例》修改的话题已经探讨到很深层次的问题了，我们也需要更实际的去进行操作，感谢大家收看今天的《内容工场》。