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对群租说“不”吗？

　　孔同：新闻晚报记者

　　主持人顾骏：上海大学社会学系教授

　　李光一：解放日报记者

　　一套100多平方米的公寓住了一二十个陌生人，客厅被改装成三四个小房间，而将这些小房间分隔开来的不过是一层纸板，隔壁房间的打呼声都能听得一清二楚……这就是城市租赁的一种新形态：群租。为获取更高租金回报，房东听之任之，为保障自己的居住权，群租户的邻居怨声载道。

　　群租，这是一个社会问题还是经济问题？消除群租的可行性有多大？群租房有没有更好的替代品？

　　一、群租是一个无法回避的城市现象

　　李光一

　　大城市居不易，因为居不易才会出现群租现象。

　　顾骏

　　现在的最低工资限额不包括房租，尤其是不包括市场化的房租，但是这些人还得住。这个时候怎么办呢？只能压缩租房成本。

　　李光一

　　最近引进了一个日本的概念——白领的“下流化”，就是说，他们的生活品质没有中流的感觉，而是在退而求其次。

　　孔同：目前这个群租现象是不是一个非常普遍的现象？

　　顾骏：群租已经不是一个非常独特的现象了，像一些大城市北京、广州、上海都已经出现了群租的现象了，群租在蔓延的情况下，需要我们对它做一些深入的思考：这仅仅是一部分人员的居住行为还是背后另有其他的深层次原因？

　　李光一：实际上这是一个非常普遍的现象，特别是城市里面房价比较高的，以前讲到老百姓会说“民以食为天”，现在在大城市里面是大城市居不易，因为居不易才会出现群租现象。

　　顾骏：其实大家都是不愿意过群租生活的，可是据我所知，现在一套房子里面住了16个人。

　　孔同：这不算多，我还知道一套房子里面住40多个人的。

　　顾骏：那至少也是一个复式的空间吧。我们说一套普通的房子里面住16个人，其实是非常多的。我们来算一下，早上起来以后洗一把脸用一下卫生间，少说每个人用5分钟，那么，16个人就是1小时20分钟。我想，住在里面的人要排上号，又不想迟到的话，早上5点30分就得起床。这种生活，质量并不高，为什么有人还愿意住在里面？背后一系列的经济问题就出来了，现在的最低工资限额不包括房租，尤其是不包括市场化的房租，但是这些低收入人群还得过日子，还得住。这个时候怎么办呢？只能压缩租房成本。

　　李光一：刚才顾教授说的一个现象可以引起我们的关注，从经济学角度来讲，群租现象是两个背离造成的：一是我们现在市场上适合这部分人用的房子没有，成为一个稀缺品种；二是从房东的角度来说，房价上涨，但是房租没有提高，有些反而还在往下降，如果房东把按揭去掉以后，这个房租就没有盈利了，那么房东会感觉没有办法维持了。那房东就只有把房屋切割，本来是租给一户的，后来就越租越多。另外刚才顾教授说得非常明确，我们都不喜欢在群租状态下生活，但是没办法，想维持正常生活，租金只能占收入的15%，超过就不行了。前些天新华社专门发了一篇稿件就特别提出，在我们物价思考当中要把房租思考进去，因为现在房租对城市白领压力非常大。所以最近引进了一个日本的概念——白领的“下流化”，就是说，他们的生活品质没有中流的感觉，而是在退而求其次。

　　二、当务之急是取缔还是管理

　　顾骏

　　与其现在不切实际地讲在几年里面让群租现象消失，我们还不如现实地考虑如何减少隐患。

　　李光一

　　这里面有一个博弈，大家都在争取自己的利益。

　　顾骏

　　我们可以把社区管理的概念用到群租房的治理上面，成立一个住宅租赁事务管理委员会。

　　孔同：群租现象引发了很多矛盾，不仅仅是房客之间的矛盾，还包括周围的邻居和他们的矛盾，矛盾非常大。

　　顾骏：矛盾其实集中体现在邻里矛盾上。而且通常是周围邻居对群租现象非常不满意。比如说，本来是好好的一梯两户，对面人家的情况你非常熟悉，但现在对面人家进进出出很多生面孔，还不时地换，怎么去了解？还有就是环境成问题了，卫生状况不好了，电梯里每天有人没完没了地上上下下。

　　孔同：因此很多人觉得这是一个安全隐患，现在的关键问题是怎么解决这个隐患？

　　李光一：这里面有一个博弈，大家都在争取自己的利益。

　　顾骏：我有的时候甚至在想，上海现在房价与租金的背离最终解决办法就是通过群租房，群租房就是通过把房子的功能面积缩小以提高单位的资金产出，客观上是在平衡租金和房价之间的关系。群租的问题恰恰出在我们不让群租合法化，如果把它合法化了，也许群租原先存在的消极面就减少了。因为现在不让它合法化，房东在分割房子的时候考虑的是，哪天你整治我，前面的投入就白费了。如果允许群租在符合条件的情况下存在，那么就可以要求房东按照要求投入，安全隐患也就少了，与其现在不切实际地讲在几年里面让群租现象消失，我们还不如现实地考虑如何减少隐患。

　　李光一：我觉得这个问题，关键是你站在什么立场思考这个问题。如果我作为居住者，在家里楼面上发现有群租现象，我肯定是第一个站出来反对的；但是如果我买了一个房子整套出租租不出去，产生的现金流是负数的，按照顾教授的想法我是赞成他的建议的。我们可以拿一个地方出来先试试看。

　　顾骏：刚刚讲到合法化，我应该把概念再说得精确一点，其实不是将群租合法化，而是将群租非非法化。这样，有关部门可以不把它作为一个非法的现象主动打击，但是也不把它视为合法，免得人人效仿。如果合法化了，那么上海的许多小区都会变成群租小区。

　　孔同：那么对于群租房，应该怎么管理，才能消除邻居的担心呢？

　　顾骏：我觉得，我们可以把社区管理的概念用到群租房的治理上面。社区管理就是将行政（各种职能部门消防、税务、法院等）、市场（房产商、物业公司）、居民（业主，包括群租房出租者及邻居）糅合到一起去，成立一个住宅租赁事务管理委员会。这样比较便于大家沟通，如果今天居民觉得某一个群租屋里面什么问题影响到自己了，就拿到这个会上面解决，能解决马上解决掉，如果不能解决的，或者拿出方案，或者走法律程序。

　　三、群租房该走向哪里

　　顾骏

　　现有的群租房是因为没有公共机构提供的福利房，没有公共机构提供的廉租房，而形成了市场自发供应的廉租房。

　　李光一

　　现在的房子动辄就是90平方米、120平方米，这未必符合都市化进程，我们对房产的消费是超前的。

　　孔同：你们觉得群租现象最终应该怎么解决呢？

　　李光一：我个人觉得要解决群租问题，关键还是回到基本面，作为一个城市的管理者，作为公共产品的提供者，能不能从源头上解决这个问题，来改变目前这种群租现象。再讲得远一点，上世纪70年代初期很多大龄青年结婚时没有结婚的房子，为此，上海建了一大批鸳鸯楼供他们住，结婚以后两三年单位如果有房子分配了再出去，可惜这没有延续下去。我觉得在这个群租问题上，公共产品的供应者有一点缺位的感觉。但是最近浦东新区花20个亿收购一些旧房子，作为廉租屋使用，这是一个好现象。

　　顾骏：群租房是一个社会需求，但是现在没有相应的产品供应，这里面就有一个我们住房制度本身的建构是不是完善的问题，住宅市场的合理的构建方式是商品房、经济适用房、廉租房配套布局，但现在的情况是，商品房一马当先，经济适用房时有时无，廉租房紧缺，这样就导致整个住宅市场失序。在一定程度上，可以这么说，现有的群租房是因为没有公共机构提供的福利房，没有公共机构提供的廉租房，而形成了市场自发供应的廉租房。

　　孔同：那么，我们是不是应该专门造一些楼，类似于集体宿舍呢？

　　李光一：我觉得也可以把一部分的旧厂房割成像宿舍一样的小间，作为一个出租产品。

　　顾骏：与其改旧厂房，还不如把现在的一些大户型改一改，做成家庭旅馆的概念。

　　李光一：现在上海的楼市面临着一个调整的问题，除了结构性供应问题以外，还有存量的调整也已经摆到我们面前。我们应该让更多的低收入人群能够住在城里面，房产商可以把房型做小，现在的房子动辄就是90平方米、120平方米，这未必符合都市化进程，我们对房产的消费是超前的。群租现象其实是朝另外一个方向对现有房市做的反应。

　　[读者声音]

　　[林雪芬]我觉得群租产生问题的根源不在于人多混杂，而在于租客素质不高和房主管理不善。如果群租的租客们多一点主人翁的精神，将承租的房屋作为自己在上海的一个小家而不是一个得过且过的落脚地来好好地爱护；如果房主能够多关心一下房客情况，设身处地多为房屋周围邻里考虑，相信很多问题都是可以解决和避免的。

　　[柴湿燃]“群租现象”表现了城市发展和务工者生存条件之间的矛盾。我认为可以在整个城市规划中，设置一定数量提供给务工者的住房小区，厨房、用水、卫生设备公用，房间设计上则尽可能用壁橱做隔断，以减少家具所需占用空间，单位面积尽量缩小。这样的小区，还可以作廉价旅馆经营。

　　[Zegload]只要房屋价格还是那么高、工人工资还是那么低，群租就不会消失。

　　[慈溪人]作为我们这些有闲置房产的房东，期待租金“极大化”本身无可非议，这也是由物业投资规律所决定的；可经济条件尚不宽裕的租户，指望房租尽可能低廉完全是人之常情。要解决供需双方对租金期待的矛盾，光靠彼此间的讨价还价和私下协议是远远不够的，有关职能部门还得有强有力的政策导向和配套措施来规范，没有规矩不可成方圆，我们普通市民确实需要政策指路，最好能提供给我们合理投资赚钱又不违反国家相关法律的政策。

　　[宝儿]群租最好的替代品，就是以前港剧中常见的笼屋，一个人只有一张床的地方，租金也便宜。

　　[Sammy]对于低收入者和刚从学校毕业正在找工作的人来说，群租可以减轻很多经济负担。我是个群租者，我想对房东说，除了获得高租金回报外，能不能对群租者的居住安全负点责任呢？

　　[结语]

　　顾骏

　　我的建议就是将现有的法律资源、行政管理方法都利用起来，妥善解决群租问题。我们要明确的就是，规范群租绝对不要最后导致一些住户被赶出去，如果我们这个城市不想让街头出现很多流浪者，不想让很多从事简单劳动收入又低的工作者从城市彻底消失，我们总得给他们一定的居住空间。

　　李光一

　　所谓群租现象，是因为无序，如果有管理，也就不称之为现象了。