【嘉宾档案】
    上海市房屋土地资源管理局副局长庞元
    庞元，男，中共党员，大专学历，高级工程师。现任上海市房屋土地资源管理局副局长。曾任上海市房屋修建公司、上海建筑装饰（集团）总公司副总经理，上海申广房地产交易市场总经理，市房地局交易管理处处长，市房地资源局办公室主任等职。

　　房子、车子、票子，始终是萦绕在上海人心头的三大民生热点，住房问题更是热点中的热点。上海的廉租住房政策将如何放宽、经济适用房将如何供应、二手房资金监管工作如何推进……
　　今天上午9：00，本报联合新华社长三角新闻采编中心、东方广播电台、东方网推出的跨媒体大型采访活动———“2008上海民生访谈”精彩继续，上海市房屋土地资源管理局副局长庞元走进设在亚龙国际广场的直播室，与SMG广播新闻中心主持人、新华社记者、新闻晚报记者就当前上海的住房热点问题进行对话，解答广大市民、读者的疑惑。

　　【住房保障政策】
　　四个方面分层次进行调整
　　记者：很多市民非常关注这次民生访谈因为涉及到房产，在你能不能给我们解释一下你是如何理解此次话题的主题“民生房产”的？
　　庞元：我认为住房是改善民生的重要方面，直接关系到广大群众居住质量的改善和居住条件的提高。所以是一个重要的民生问题。我们按照国家的要求，按照中共上海市委市政府的要求，我们在住房上构筑两大系列：第一个，分层次、多渠道、成系统的住房保障体系。第二个，诚信、规范、透明、法制的房地产市场体系。
　　记者：您刚才说到多层次，那么多层次是分多少个层次？
　　庞元：我们住房保障多层次可以理解为四个层次：第一，住房保障对于居住困难户通过廉租住房方法解决。第二，对于中低收入的住房困难户或者其他政府规定的特定对象可以采用经济适用房，租或者售。第三，加快旧区改造，探索建立旧改的新机制，也可以改善老百姓的住房。第四，以上三块更多表现为具有本市常住户口的居民，还有就是更多关注来沪务工人员的居住，特别是来沪农民工居住条件的改善，我们认为住房保障在四个方面，分层次根据住房情况、收入条件来进行调整。
　　记者：未来五年，住房保障的主要目标和任务有哪些？
　　庞元：一是将廉租政策覆盖面由最低收入住房困难家庭扩大到低收入住房困难家庭，今后五年享受廉租住房政策的家庭数新增10万户；二是加大经济适用住房建设力度，今后五年新建经济适用住房2000万平方米，30万套，确保经济适用住房新开工面积占同期住宅新开工面积的20%。

　　【廉租住房】
　　收入认定标准年内有望提高到800元
　　记者：本市廉租住房工作这几年取得了哪些进展？
　　庞元：本市廉租住房工作自2000年10月在长宁、闸北两区开始试点，2001年12月在全市推开，在全国率先建立了廉租住房制度。在廉租对象的认定标准上，实行集家庭居住困难和民政低保为一体的“双困”准入机制，其中，家庭人均居住面积认定标准，最初为5平方米，2003年4月放宽到6平方米，同年12月再放宽到7平方米；家庭人均月收入认定标准，随着民政部门低保标准的调整而调整。廉租住房受益面从小到大，不断推进。
　　记者：请您重点谈一谈，本市“放宽廉租对象收入标准、进一步扩大廉租住房受益面工作”的进展情况？
　　庞元：2006年12月起，本市在浦东、卢湾两区的四个街道开展“放宽廉租对象收入认定标准、进一步扩大廉租住房受益面”的试点，自2007年8月起，在中心城区逐步推行。至此，本市廉租对象的收入认定标准实现了与民政低保线的分离，目前为家庭人均月收入600元以下。截至2007年底，全市累计享受廉租住房政策的家庭达到3万户。
　　记者：下阶段，在廉租住房工作方面还有哪些打算和设想？目前工作进展如何？
　　庞元：我们将按照市委、市政府的统一部署，紧紧围绕“今后五年享受廉租住房政策的家庭数新增10万户”的目标，重点研究完善“三个机制”：一是研究完善廉租对象收入认定标准的动态调整机制，二是研究完善廉租房源的筹措机制，三是研究完善廉租住房实物配租的新机制。在此基础上，逐步放宽廉租对象认定标准，努力提高实物配租比例。
　　今年，本市的廉租住房工作目标是力争至年底，新增廉租住房保障家庭2万户，累计达到5万户，并逐步提高实物配租的比例。目前在全市有关街道实施的城镇家庭人均可支配收入600元以下的廉租家庭收入认定标准，今年要覆盖到全市各街道(镇)，在此基础上，年内还将放宽收入认定方面的标准，在适当时候将收入认定标准提高到800元，进一步扩大廉租住房覆盖面。此外，提高廉租实物配租比例、实行实物配租新机制的工作已在徐汇、长宁两区试点启动，取得经验后，今年下半年将在全市推广实行。

　　【经济适用住房】
　　实行轮候供应制度轮候选购
　　记者：经济适用住房建设在具体实施中有哪些新的规定和做法？
　　庞元：经济适用住房主要用于解决城镇中低收入家庭住房困难。目前，市有关部门正在抓紧研究《上海市经济适用住房管理实施办法》，年内将予以实施。总体考虑是：通过健全“三个机制”，着力解决中低收入家庭的居住困难：
　　一是建设机制。按照“政府主导、市场运作、市区联手、以区为主”的原则，实行管办分离，通过新建或配建等办法筹措房源，基本套型面积控制在60平方米左右。
　　二是供应机制。经济适用住房主要着力解决超出廉租住房保障对象认定标准、自身又无力从市场购买商品住房的中低收入家庭的居住困难；价格以保本微利为原则，按照开发建设综合成本加微利确定。同时，实行轮候供应的制度，对审核批准的对象，建立登记轮候册，按照规定程序轮候选购。
　　三是产权管理机制。采用半封闭运作方式，购房人拥有有限产权，购买后不满一定期限的，不得上市交易；购买满一定年限的，出售时按经济适用住房和普通商品住房差价的一定比例交纳土地收益等价款，政府可以优先回购，继续向符合条件的对象供应。
　　记者：就市民都非常关心的经济适用房建设情况，包括建设目标、建设方式、建设进度，特别是建设项目的选址，能否请庞局长做一个简单的介绍？
　　庞元：今年市人代会上确定的目标是：今后五年，本市将新建经济适用住房约2000万平方米、30万套，经济适用住房建设规模约占同期新建住宅规模的20%。
　　2008年是开局之年，本市将保证开工建设经济适用住房400万平方米。首批集中建设项目将在全市东南西北各个区域布局，从杨浦江湾、松江泗泾、宝山顾村、南汇周浦、航头、闵行浦江、青浦华新等交通比较便捷、生活配套设施相对完善的区位选址，住宅建设规模约160万平方米，目前已着手前期准备工作，力争今年二季度开工建设。

　　【物业管理】
　　加快建设招投标平台
　　记者：根据《物业管理条例》的规定，开发商要通过招投标来确定小区的物业情况，有一些住宅企业由于人员关系把小区的物业交给自己的子公司或者关系户，招投标就变成了一个形式，这方面有没有考虑？
　　庞元：我们正在加快建设物业管理招投标平台，构建公平、公开、公正的物业管理招投标阳光操作体系，建立全市统一透明的物业管理招投标市场。招标人开发商、投标物业服务企业和房地行政管理部门在网上统一运作，实现物业管理招投标项目“网上办理、网上运作、网上签约、网上监管”。由街道办事处和区县房地局全程参与物业管理招投标的指导和管理。同时，把物业服务企业诚信、物业服务满意度排名等作为招投标评分的重要依据，让诚信度差、服务水平低、人民群众投诉多的物业企业在市场中失去竞争力逐步被淘汰，形成物业行业优胜劣汰的竞争机制。

　　【中介资金监管】
　　建设全市统一资金结算平台
　　记者：不少上海市民都有买房的意愿，特别是购买二手房。在二手房买卖的环节当中，有一个因素是不容忽视的？就是中介。前不久发现了中天置业、创辉租售关门，作为上海的主管部门在规范中介资金监管这一块你有何设想呢？
　　庞元：现在普遍关注的上海二手房资金问题，从2004年开始上海已经把一手房的交易完全上网了，都在网上签约了。换句话说，你现在买卖一手房在网下签的约是没有办法进入到市场交易的。第二，从2007年开始我们已经把上海所有的二手房全部上网交易了，这都是为了增强市场的透明度。接下来我们2008年房地局的工作重点之一就是抓资金监管这一块。我们今年计划要把二手房的资金监管工作做上去。对上海来说，不允许房地产经济机构挪用占用当事人的交易资金。我们现在正在研究加强存量方交易监管的管理方法。
　　记者：具体的操作思路呢？
　　庞元：从全局来说国家的有关文件明确，各级做法都不一样，有的是政府监管有的是银行监管，有的是第三方进行监管，都不完全一样。我们上海总的考虑是按照中介业务和资金相分离的原则，建设全市统一资金结算平台，加强结算的资金管理。
　　上海历来重视对本市房地产经纪行业的管理，不允许房地产经纪机构挪用、占用当事人的交易资金。
　　近期，市房地资源局会同相关部门，根据建设部、央行《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》的要求，正在研究加强存量房交易资金监管的管理办法。总体考虑，按照中介业务与资金结算相分离的原则，建立全市统一的资金结算平台，进一步加强和完善存量房交易结算资金管理，切实保障房地产交易安全，维护房地产市场秩序。

　　【晚报视点】
　　经适房把好审查关莫让富人“搭便车”
　　□骆新（上海市政协常委、东方卫视评论员）
　　近一段时间以来，坊间议论最热烈的话题，依旧是“股市”和“楼市”的起落走向。
　　“楼市”的焦点又大多集中在某些房地产商所抛出的“拐点论”。也就是房价高企的现象有所“放缓”、在局部城市已率先“下行”，即便不是真的“回落”，开发商们也可以用“适度降价”的方式，造成房价松动的迹象。与“房价是涨还是落“讨论相对应的，乃是已有机构拿出调查结果，声称“北京、上海等大城市的居民对购房的预期有所下降”……
　　对待这种言论，可以理解为一路高涨的房价，现在确实到了“老百姓承受不了”的地步；也可以解释为开发商在与政府“宏观调控”的博弈中，为了表现自己听话，希望政府别再出台“调控新政”而采取的某种“以退为攻”的姿态———毕竟开发商若是主动降价，基本是考虑资金压力、为了“促销”罢了。
　　任何一座城市的住房建设，本来就应该是分层次的：商品房的问题，应该交还给市场来解决，即便出现“天价房”，卖得出去或卖不出去，压力得让商人们自己来“扛”；而廉租房和经济适用房，才是对商品房所不可能覆盖到的人群的一种关照，这是政府的责任。可如果人们除了购买高价商品房之外，再无选择，卖方绝对控制了市场，就会造成“囤积土地”、“捂盘惜售”这类“人为制造稀缺性”的行为。
　　我一向认为，“宏观调控”的最终目的，并非等于政府就要直接干预“微观价格”（况且任何单纯干预价格的行为，最后很可能是要付出巨大社会代价的），而是在于利用政策的公平性，防止出现严重的信贷金融危机和社会矛盾、并打击某些地方政府官员与房地产商“逐利合谋”、权力寻租、腐败滋生……
　　所以，我奉劝政府部门大可不必趟这场被商人们精心设计的“拐点论”浑水———按照《士兵突击》中许三多的话讲：讨论房价是不是拐点“没意义”。政府还是要踏踏实实做些“有意义”的事情，那就是为了让城市中所有的老百姓都能“好好活”，下大力气完成“保障性住房”的建设工作。
　　好在上海的房地主管部门，已经明确找到了自己的定位：分层次、多渠道、成系统地大力解决中低收入家庭的住房困难，计划五年内新增10万户廉租住房、30万套总量达2000万平方米的经济适用房，并列出了具体实施的各项量化指标，逐步构建完善的“住房保障体系”。
　　当然，在实施旨在让广大群众“住有所居”住房保障计划中，还有几个问题必须引起房地主管部门的重视：
　　一、在保障性的廉租房与市场化的商品房之间，上海还有一大批既不符合廉租住房条件，又缺乏住房市场消费能力的“夹心阶层”（购买“经济适用房”的条件或许也不具备）。为了不让这些群众产生失落感，房地主管部门已计划把他们也纳入保障性住房的覆盖范畴，但是具体的方案至今还没能出台。
　　二、对于相当多的来沪的外来务工者，政府拟用建设一批廉租宿舍的办法，来解决他们的居住问题，但毕竟这些人口的流动性很强，这种“集中住宿”与他们的工作是否匹配？会不会给周边的居民造成新的“城中村”印象，进而引发新的社会问题？
　　三、对于“半官半商”的经济适用房，以往许多地方的政府主管部门都是只重前端建设、而忽略后端审查，这也就造成了不少城市的经济适用房建设标准模糊、享有者身份模糊，甚至出现有人开着奔驰宝马，拿到经济适用房的例子，富人不但很容易就搭了穷人的便车，还挤得穷人依旧无处可去。希望上海在制度规范上拿出举措，最好不要出现类似的尴尬局面。
　　四、随着城市建设速度的加快，成片的旧房改造将会诞生出更多的拆迁户。这些人从“有房”到“没房”，再到接受政府或房地产商的补偿，以往由于制度缺陷，造成了他们当中许多人的利益受到侵害，这也是“因拆迁而导致群体性上访事件”层出不穷的根源。如何解决好这个问题，也是对地方政府执政能力的一种考验。
　　住房保障是个涉及民生利益最广泛、也最具有代表性的问题。既然政府当仁不让地承担了这份职责，那就要花更多的心思和力气把它办好，让杜甫先生“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”的感叹在今天变成造福万民的现实。

　　“民生访谈”参与方式
　　1、本报短信参政（移动用户发送短信“CZ＋内容”至1062266622）2、登录东方网《百姓“议案”》栏目（www.eastday.com）3、登录解放网（www.jfdaily.com）、新华网（www.sh.xinhuanet.com）