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监管不力银行5900万元贷款颗粒无收
“沈默荷兰园”起死回生实录
成也萧何，败也萧何，银行贷款曾让开发商轻易实现财富梦想，现在却极可能成为压死开发商的最后一根稻草。沪上第一烂尾楼“沈默荷兰园”从立项到烂尾再到复工，正是这一历程的真实写照。因为缺少监管，沈默房产顺利获批1亿元银行贷款；也正是因为缺少监管，银行贷款及住房预售款被开发商任意挪用，甚至在澳门赌台上输掉一个亿。造成的直接后果是：楼盘烂尾，400多户业主拿不到房子；积欠银行贷款6000余万元，工程款3000多万元，加之诸多普通债权人债务，全部债务达1.6亿元之巨。银行为此也付出了高昂代价，因为监管失职，5900余万元欠款颗粒无收，负责人也被撤职。
当前正是SOHO中国董事长潘石屹“百日巨变”之说盛行之时，附和者有之，不屑者有之，反驳者有之，但血淋淋的教训仍需正视，建立一套开发商和银行之外的第三者贷款监管机制迫在眉睫。
“阿拉儿子终于可以和女朋友去领证了。”盼了三年，等了三年，儿子的婚房终于有望了。2008年4月16日，年逾六十的夏女士站在沉寂已久现在终于“复苏”的“沈默荷兰园”工地上感慨道。
这一沪上知名烂尾楼，在政府介入下，两度流拍后终于由绿地集团接手建设，并承诺在今年10月份交房。与夏女士一样“遭遇”的262户商品房业主，140余户动迁安置户终于放下了心头重负。而作为沈默房产最大债主的银行却不轻松，法院认为，银行监管失职是造成此次“沈默荷兰园”崩盘的重要原因，因此，5900余万元贷款“颗粒无收”。
烂尾之前因后果
“沈默荷兰园”由上海沈默房地产开发有限公司开发（以下简称沈默房产），规划总用地面积约6.7万平方米，有“南汇周浦镇第一大盘”之称。该盘2004年6月首度开盘，共计推出了367套房源，在2006年4月暂停销售之前，已经售出了262套。
屡次停工成烂尾
“沈默荷兰园”“闻名”沪上是从“延期交房”开始的。第一批房源原定于2005年12月31日交房，但开发商向业主解释说是因为政府规划调整而造成延期交房，将交房日期推迟到2006年7月28日。
但事实并没有像开发商解释的那么简单。2006年4月，“沈默荷兰园”爆出“暂停交易”新闻，因资金链断裂欠债未偿，被贷款银行申请资产保全，成为上海自2005年宏观调控以来首家因开发商资金链断裂、不能按时归还贷款而被房地产交易中心停止交易的楼盘，因此被外界称之为“沪上第一烂尾楼”。
记者从建筑商处获悉，实际上，自从2003年10月13日，该建筑公司在竞标中胜出，承接了“沈默荷兰园”二期的商品住房和地下人防车库工程后，开发商就一再拖欠工程款，总额达三千余万元之巨。建筑公司因不堪承受继续垫付的巨额材料款、管理费和农民工工资的巨大压力，不得不多次停工。直至2006年3月17日，开发商因迫于对动迁居民交房的承诺和地方政府压力，与建筑公司签订补充协议，明确了拖欠的工程款数额及违约金，并书面承诺了“资金计划安排”。为此，建筑公司又重新开工施工。但是，开发商在应支付第一笔600万元工程款的期限届满时，只给付建筑公司90万元违约金。建筑公司在饱尝了发展商多次“空头支票”之后，无奈于2006年7月24日再次停工。
资金链因何断裂
停工期间，“‘沈默花苑’小业主集体上访”，“房地产交易所已停止其销售房产”，“开发商老总在澳门豪赌输了一个亿”，“贷款银行起诉冻结房产”，“房产公司已资不抵债”等消息不断传出。
有周浦第一大盘之称、总面积超过10万平方米的楼盘，资金链怎么会如此脆弱？一位不愿透露姓名的知情人士表示，“沈默荷兰园”的项目开发商原本就是“夫妻老婆店”，后因风险四起摇身改制为一人独资公司，其法定代表人从未成功运作过房地产项目，在房地产价格和利润大幅提高的驱动下，一触“房”即操控这一11万多平方米的项目，本身就缺乏运作经验。此外，当时房产销售十分火爆，获利丰厚，有销售人员十分看好该楼盘，曾对沈默房产董事长沈某表示，你从现在开始，每天花1万元，最后净利润还有8千万元。也正是出于对高额利润的预期，让沈某肆无忌惮地开始了豪赌生涯。
据知情人士透露，赌是沈默房产“败家”的罪恶之源。沈某此前曾获银行1亿元贷款，后又通过房产预售回笼了超过1亿元的资金。但沈某并未及时还清贷款，却走上了豪赌之路。据称，沈某初次去澳门赌场，赢得4千万元，此后一发不可收拾，往来于港澳间，不仅4千万元输光，还搭进了近1亿元的“赌本”。
眼见近6千万元的贷款要“血本无归”，银行赶紧把沈默房产告上了法院，并查封其房产，令其“暂停销售”。
为维稳政府介入
“沈默荷兰苑”项目牵涉的债务关系错综复杂，包括了尚未归还给银行的5900余万元贷款，拖欠建筑商二期工程款3000余万元、还欠供应商材料款、员工和社会集资款，当时已起诉的案件达22宗之多。此外，还牵涉到包括140余户动迁安置居民的400余户业主的利益，他们迟迟拿不到房子早已心急如焚。
行政调停意外受阻
为了维稳，南汇区和周浦镇政府会同法院组成了协调小组，希望通过政府协调，由大公司整体接盘，让“烂尾”楼“复活”，并一揽子解决债务问题。接盘开发商的收益则由政府调低配套费、调整容积率来弥补。
然而，正当“沈默荷兰园”即将被整体接盘之时，开发商沈某在巨大压力之下，突发脑血栓，一时不省人事，新代理人突然通知政府称，有多笔债务未被计算在原审计报告中，总额高达5000余万元。
两度流拍后终被拍卖
行政调停受阻，最后只能选择将项目实际资产进行司法拍卖。2007年5月18日，南汇区法院对“沈默荷兰园”工地实施了资产拍卖前的清场。此时，建筑工人已在工地上驻扎了四年之久。眼见楼高了，谁来还欠薪？
经法院指定的资产评估机构评估，“沈默荷兰园”的有限资产价值仅为7780余万元，此金额不足当时已登记造册债权的一半。
就在众人翘首以盼拍卖结果之时，“沈默荷兰园”拍卖却出师不利，两度流拍。2007年7月29日，第一次开拍，因无人缴纳2000万元的竞买保证金而流拍。不到一个月，即8月28日，第二次开拍。虽然起拍价有所降低，依然无人问津。等候在现场的债权人脸色阴沉，焦灼不安。10月30日，经政府牵头，第三次开拍，上海绿地集团所属的龙威房地产有限公司终以7500万元的拍卖价接盘。
资金监管体系亟待建立
“沈默荷兰园”经拍卖，取得了7500万可供清偿债务的资金，但是债权人众多，全部债务达1.6亿元之巨，银行的5900余万元贷款占了大头。如果银行优先受偿的话，仅剩下1600万元，建筑公司等20余家债权人将遭受巨大损失。建筑商代理人上海九州通和律师事务所律师周平和张月萍在法院上，以合同法以及相关规定的工程款享有优先受偿权，且受偿顺序优于抵押权和其它债权为依据，为建筑公司全额获得了在“沈默荷兰苑”项目中的3361万元工程款和违约金。
而银行因为失职，5900余万元分文未得，颗粒无收。
房地产是国家的支柱产业，产业链上分布着众多行业，一损俱损，牵一发而动全身。此外，它更关乎广大百姓的基本民生问题。面对“沈默荷兰园”烂尾的教训，周平律师建议，政府部门应尽早采取措施，引入第三人资金监督监管机制。在第三者介入的资金监管制度框架下，银行贷款、住房预售款不应全部转到房地产开发商名下，而是根据项目合同的履行时段，有节奏地指令银行向项目相关债权人付款。只有将银行贷款、住房预售款控制在严格监管下，专款专用，才能有效防止开发商随意挪用资金。
此外，建筑公司现已陷入“垫资施工”的怪圈，应建立危机应对措施。周平表示，目前，一部分建筑公司为了得到施工项目，维持企业生存，甚至出现了以垫资多少而决定“投标”成败的怪现象。建筑公司应尽早建立危机管理应对措施。在支付大额履约保证金前，要求开发商提供相应反担保，如抵押等措施。加强对施工合同、施工质量、工期的管理。对已拖欠的工程款，要认真完善备忘录、会议纪要、来往信函、工程照片等证据收集工作。对于因资金原因导致停工时间较长的工程，应果断停工，诉诸法律，确保房地产行业长远稳健发展。
当前正是SOHO中国董事长潘石屹“百日巨变”之说盛行之时，附和者有之，不屑者有之，反驳者有之，但血淋淋的教训仍需正视，建立一套开发商和银行之外的第三者贷款监管机制迫在眉睫。
“阿拉儿子终于可以和女朋友去领证了。”盼了三年，等了三年，儿子的婚房终于有望了。2008年4月16日，年逾六十的夏女士站在沉寂已久现在终于“复苏”的“沈默荷兰园”工地上感慨道。
这一沪上知名烂尾楼，在政府介入下，两度流拍后终于由绿地集团接手建设，并承诺在今年10月份交房。与夏女士一样“遭遇”的262户商品房业主，140余户动迁安置户终于放下了心头重负。而作为沈默房产最大债主的银行却不轻松，法院认为，银行监管失职是造成此次“沈默荷兰园”崩盘的重要原因，因此，5900余万元贷款“颗粒无收”。
烂尾之前因后果
“沈默荷兰园”由上海沈默房地产开发有限公司开发（以下简称沈默房产），规划总用地面积约6.7万平方米，有“南汇周浦镇第一大盘”之称。该盘2004年6月首度开盘，共计推出了367套房源，在2006年4月暂停销售之前，已经售出了262套。
屡次停工成烂尾
“沈默荷兰园”“闻名”沪上是从“延期交房”开始的。第一批房源原定于2005年12月31日交房，但开发商向业主解释说是因为政府规划调整而造成延期交房，将交房日期推迟到2006年7月28日。
但事实并没有像开发商解释的那么简单。2006年4月，“沈默荷兰园”爆出“暂停交易”新闻，因资金链断裂欠债未偿，被贷款银行申请资产保全，成为上海自2005年宏观调控以来首家因开发商资金链断裂、不能按时归还贷款而被房地产交易中心停止交易的楼盘，因此被外界称之为“沪上第一烂尾楼”。
记者从建筑商处获悉，实际上，自从2003年10月13日，该建筑公司在竞标中胜出，承接了“沈默荷兰园”二期的商品住房和地下人防车库工程后，开发商就一再拖欠工程款，总额达三千余万元之巨。建筑公司因不堪承受继续垫付的巨额材料款、管理费和农民工工资的巨大压力，不得不多次停工。直至2006年3月17日，开发商因迫于对动迁居民交房的承诺和地方政府压力，与建筑公司签订补充协议，明确了拖欠的工程款数额及违约金，并书面承诺了“资金计划安排”。为此，建筑公司又重新开工施工。但是，开发商在应支付第一笔600万元工程款的期限届满时，只给付建筑公司90万元违约金。建筑公司在饱尝了发展商多次“空头支票”之后，无奈于2006年7月24日再次停工。
资金链因何断裂
停工期间，“‘沈默花苑’小业主集体上访”，“房地产交易所已停止其销售房产”，“开发商老总在澳门豪赌输了一个亿”，“贷款银行起诉冻结房产”，“房产公司已资不抵债”等消息不断传出。
有周浦第一大盘之称、总面积超过10万平方米的楼盘，资金链怎么会如此脆弱？一位不愿透露姓名的知情人士表示，“沈默荷兰园”的项目开发商原本就是“夫妻老婆店”，后因风险四起摇身改制为一人独资公司，其法定代表人从未成功运作过房地产项目，在房地产价格和利润大幅提高的驱动下，一触“房”即操控这一11万多平方米的项目，本身就缺乏运作经验。此外，当时房产销售十分火爆，获利丰厚，有销售人员十分看好该楼盘，曾对沈默房产董事长沈某表示，你从现在开始，每天花1万元，最后净利润还有8千万元。也正是出于对高额利润的预期，让沈某肆无忌惮地开始了豪赌生涯。
据知情人士透露，赌是沈默房产“败家”的罪恶之源。沈某此前曾获银行1亿元贷款，后又通过房产预售回笼了超过1亿元的资金。但沈某并未及时还清贷款，却走上了豪赌之路。据称，沈某初次去澳门赌场，赢得4千万元，此后一发不可收拾，往来于港澳间，不仅4千万元输光，还搭进了近1亿元的“赌本”。
眼见近6千万元的贷款要“血本无归”，银行赶紧把沈默房产告上了法院，并查封其房产，令其“暂停销售”。
为维稳政府介入
“沈默荷兰苑”项目牵涉的债务关系错综复杂，包括了尚未归还给银行的5900余万元贷款，拖欠建筑商二期工程款3000余万元、还欠供应商材料款、员工和社会集资款，当时已起诉的案件达22宗之多。此外，还牵涉到包括140余户动迁安置居民的400余户业主的利益，他们迟迟拿不到房子早已心急如焚。
行政调停意外受阻
为了维稳，南汇区和周浦镇政府会同法院组成了协调小组，希望通过政府协调，由大公司整体接盘，让“烂尾”楼“复活”，并一揽子解决债务问题。接盘开发商的收益则由政府调低配套费、调整容积率来弥补。
然而，正当“沈默荷兰园”即将被整体接盘之时，开发商沈某在巨大压力之下，突发脑血栓，一时不省人事，新代理人突然通知政府称，有多笔债务未被计算在原审计报告中，总额高达5000余万元。
两度流拍后终被拍卖
行政调停受阻，最后只能选择将项目实际资产进行司法拍卖。2007年5月18日，南汇区法院对“沈默荷兰园”工地实施了资产拍卖前的清场。此时，建筑工人已在工地上驻扎了四年之久。眼见楼高了，谁来还欠薪？
经法院指定的资产评估机构评估，“沈默荷兰园”的有限资产价值仅为7780余万元，此金额不足当时已登记造册债权的一半。
就在众人翘首以盼拍卖结果之时，“沈默荷兰园”拍卖却出师不利，两度流拍。2007年7月29日，第一次开拍，因无人缴纳2000万元的竞买保证金而流拍。不到一个月，即8月28日，第二次开拍。虽然起拍价有所降低，依然无人问津。等候在现场的债权人脸色阴沉，焦灼不安。10月30日，经政府牵头，第三次开拍，上海绿地集团所属的龙威房地产有限公司终以7500万元的拍卖价接盘。
资金监管体系亟待建立
“沈默荷兰园”经拍卖，取得了7500万可供清偿债务的资金，但是债权人众多，全部债务达1.6亿元之巨，银行的5900余万元贷款占了大头。如果银行优先受偿的话，仅剩下1600万元，建筑公司等20余家债权人将遭受巨大损失。建筑商代理人上海九州通和律师事务所律师周平和张月萍在法院上，以合同法以及相关规定的工程款享有优先受偿权，且受偿顺序优于抵押权和其它债权为依据，为建筑公司全额获得了在“沈默荷兰苑”项目中的3361万元工程款和违约金。
而银行因为失职，5900余万元分文未得，颗粒无收。
房地产是国家的支柱产业，产业链上分布着众多行业，一损俱损，牵一发而动全身。此外，它更关乎广大百姓的基本民生问题。面对“沈默荷兰园”烂尾的教训，周平律师建议，政府部门应尽早采取措施，引入第三人资金监督监管机制。在第三者介入的资金监管制度框架下，银行贷款、住房预售款不应全部转到房地产开发商名下，而是根据项目合同的履行时段，有节奏地指令银行向项目相关债权人付款。只有将银行贷款、住房预售款控制在严格监管下，专款专用，才能有效防止开发商随意挪用资金。
此外，建筑公司现已陷入“垫资施工”的怪圈，应建立危机应对措施。周平表示，目前，一部分建筑公司为了得到施工项目，维持企业生存，甚至出现了以垫资多少而决定“投标”成败的怪现象。建筑公司应尽早建立危机管理应对措施。在支付大额履约保证金前，要求开发商提供相应反担保，如抵押等措施。加强对施工合同、施工质量、工期的管理。对已拖欠的工程款，要认真完善备忘录、会议纪要、来往信函、工程照片等证据收集工作。对于因资金原因导致停工时间较长的工程，应果断停工，诉诸法律，确保房地产行业长远稳健发展。