我公司系外地房地产企业（以下简称A公司），正准备和某开发商（以下简称B公司）合作开发商品房。该项目共分两期，其中，一期已由B公司开发完成，二期正准备开发。如果双方洽谈合作开发第二期，可以采取什么方式？应如何规避合作中可能出现的风险？

　　律师解答

　　合作开发房地产项目，主要关注以下四个方面：第一，合作前的资信调查和风险评估；第二，确定合作方式并审慎签订合作合同；第三，合作过程的合规审查和风险控制；第四，履约过程的全程监控和异常情况的应对。其中，核心问题是确定双方的合作模式和合作合同的签订。

　　根据A公司的咨询，律师认为，确定合作模式是关键。拿着钱找项目，这在市场中很普遍，但要找到一个“香饽饽”，风险控制不容忽视。对于房地产开发项目，参与其二期工程的开发，有其特殊性。

　　方案一：A公司在咨询中提出，是否可以将该房地产项目用地一分为二，然后一方出钱，一方出地，双方成立新的项目公司，把二期开发和原项目独立。这个方案对A公司来说，比较容易接受。这样的股权式合作，双方的权利和义务非常清楚，二期项目合作不会受到一期项目开发状况的影响。但是，这个方案在实践中行不通。因为无法要求行政管理部门改变规划或批文，将一块地分成两块，再将两块地确权在不同的法人名下。

　　方案二：既然无法将土地进行分割，双方如果要合作，A公司可以选择入股B公司。这相当于B公司的股权融资。B公司将原项目公司的股权以一定的价格出售给A公司。双方可以在股权转让合同和合作协议中，进一步约定双方的权利和义务，尤其是和二期开发相关的权益分配问题。这样的合作模式符合国家相关的法律规定。但对A公司来说，需要通过资信调查和风险评估，来了解B公司的履约能力和合作风险。这需要委托专业人员进行相关的尽职调查。在咨询中，A公司提出，如果B公司的财务状况恶化或发生严重的债权债务纠纷，导致该项目地块被查封，那风险就会很高。是否可以采取一定的保全措施，来规避或降低这类风险？应该说，双方在洽谈合作条款的过程中，可以提出关于担保或退出机制的问题，双方可以通过谈判来确定。

　　方案三：在咨询中，A公司提出，是否可以不通过入股的方式，双方只签订合作合同。根据合作合同，A公司出钱，并委托财务总监监管钱款的使用，然后根据合作合同的约定，在二期开发完成并销售完以后，取得一定的权益？必要的话，再要求对方提供担保。律师认为，尽管是合作，如果有保底条款的话，合作的性质就会发生变化，不利于合作权益的保护。举例来说，如果A公司约定固定收益作为回报的话，名为合作、实为企业间的拆借。根据国家有关金融管理规定，企业间的拆借是无效的。

　　方案四：在咨询中，A公司还提出，如果合作风险高，是否可以寻求银行的业务合作，通过委托贷款的形式，投资该项目的二期开发。同时，B公司作为借款人，以该项目作抵押。这样风险比较低，也享有不错的收益。律师认为，对于一些企业的长期闲置资本，通过银行委托贷款的形式投资于不动产项目，只要符合国家的金融管理规定，是可以操作的。当然，通过委托贷款的方式投资于不动产项目，也需要对借款人进行认真的资信调查和风险评估。必要情况下，可以通过合同约定，附加相应的约束条件，降低投资风险。但是，短期闲置资本，是不适合投资于这类项目的。