年终收官，回顾2007年上海商品住宅市场全年的走势，可以说是在全国经济形势一片大好的基础上，在股市火爆、人民币持续升值的背景下，形成的上海楼市热闹、红火的一年。通过中房上海住宅指数公布的全年统计，以及戴德梁行一手商品房的统计图表，可以看到全年楼市的成交量、成交价格和与去年的比较。今年与往年比较整体呈现量价齐升的格局，而今年新公布的宏观调控政策，对快速上升的态势起到了调整和抑制的作用。
　　
　　经过年初的观望之后，今年3月开始上海住宅销售量呈现出持续增加的态势。自5月以来，销售量增幅尤其明显。5月份成交面积和成交量与套数，分别比4月份增长36%与34%左右。成交量出现较大增幅主要原因：一是，2006年下半年开始，积累的刚性需求的加速释放；二是，一年多来股市利好的财富转移效应，使潜在实力买家数量增加，市场需求放量；三是，人民币持续升值，境外资金对上海房地产市场格外关注，购买国内物业作为中长期投资。
　　
　　从3月到10月，上海住宅交易一直保持数量、价格同步增长的局面。商品住宅中去除动迁、配套房后的价格统计为：年初销售量走低，成交价格也徘徊于9500元/平方米-9800元/平方米的区间之中。四五月份销售量增加，市场迅速回暖，4月成交均价9973元/平方米，5月成交均价1.0487万元/平方米，相比3月份涨幅为12.7%，到10月成交价格达到了历史的高点，为1.1141万元/平方米。而在11月，成交价格在经过数月后首次拐头向下，为1.0757万元/平方米。据戴德梁行住宅部统计，今年1-11月一手住宅成交均价达1.0320万元/平方米，创历年的新高。
　　
　　尽管直到10月上海房价仍处于惯性上扬阶段，但成交量从9月后起开始回落，没有出现往年“金九银十”的火热现象。参照中房上海指数的统计：1月的成交面积为179.9万平方米，到5月已经达到265.5万平方米，在9月达到全年最高的304.8万平方米，然后11月的成交量下降为205.3万平方米，略高于今年4月的成交水平。分析第四季度开始的量价回落，主要原因为，随着住宅价格和房地产投资的持续快速上扬，第二套住房最低首付及贷款利率均于9月底上调,这一调整所产生的心理影响使成交量在10月、11月产生萎缩。其中，下半年楼市住宅提价次数频繁、幅度惊人，这一波涨价大大超出了多数购房者的心理承受能力，也抑制了部分购房需求，同时，短期内供应量的增加，使得上海楼市在第三季度末进入了调整期。另外，加息、提高首付等紧缩房贷的金融政策相继出台，在提高入市门槛的同时也改变了购房者心理预期，导致年末住宅成交量及成交价格均呈现下跌趋势。
　　
　　从购房者的层面分析，戴德梁行住宅部研究认为，2007年上半年客户购房的刚性需求明显增强，住宅成交量和成交价格大幅攀升。相对于中、低端客户，市场经济政策对高端客户所带来的正面影响体现较为迅速，而且效果较为显著，并直接增加了高档住宅买家的购买力，刺激豪宅市场需求和价格飙升。9月，第二套房贷款政策出台后，“十一”假日楼市期间大部分购房者只看不买，观望心态浓重。随着相关政策的明朗化，消费者对市场的预期已从“政策型观望”走向“市场型观望”。
　　
　　在进一步分析第二套房所带来的“市场观望型”购房者后，戴德梁行住宅部研究认为，未来境内改善型客户会相应减少；而针对大批上车族，新推项目将不断改进、完善以一次购房为目的的住宅产品。同时，由于境外客户受影响不大，他们依然看好这一市场，看好人民币升值潜力，同时钟情于精装修楼盘及高品质发展商。