客观规律对我们研究中国房地产市场，研究住宅建设有着非常重要的现实意义。天总是要下雨的，这就是客观规律。但是今天下和明天下就是偶然性。我们讨论楼市中的调控政策对房地产市场的发展。天总是要下雨的，政府总是要出政策的，政府就是要对经济运行中出现的偏差进行修正。但是出这样的政策还是那样的政策，今天出政策还是明天出政策，就好比今天下雨还是明天下雨，就是偶然性。实际上，我们今年面临的形势并非仅仅是股市和楼市的关系。我们面对的是一个国际化的进程，面对的是中国正在走向世界，面对的是一个资产价格和全中国重新定价、重新估值的过程。

　　通胀刺激实物资产需求

　　这是个很有意思的话题，首先，我们的经济运行过程中的宏观调控，并非只是对房地产的宏观调控。如果大家留心一些媒体，就会发现去年以来，我们对房地产的政策语言已经不再说宏观调控这个词了，而说房地产调控。宏观调控指的是短期经济运行过程中进行的调控，而且指的是总量进行宏观性调整。比如说通货膨胀、通货紧缩，这些才是宏观调控，房地产业的发展和运行是一个中期产业政策的事。但是短期经济运行状况的调整可能会影响到一些产业。比如说经济运行过热是限制固定资产投资规模，当然会对房地产市场的供给产生影响。流动性过剩的状况对物价的影响，也可能影响到需求，这些是高度相关的。
　　假如我们全上海的人都不需要住房，大家都已经有了基本的改善，仅仅因为2007年大家有了通货膨胀的预期，人们就会把自己的私人财富转化为实物资产。通货膨胀的时候，人们自觉的经济行为是以币求货，通货紧缩时，人们自觉的经济行为是以货求币。因为通货膨胀就意味着实物资产上涨，而货币资产缩水。假定张三和李四各有100万元，张三因为通货紧缩，原来100万能买到的东西现在要103万才能买到，而李四选择了房地产，一年后取得的资产变成了110万或者108万。两个人财富水平就会有明显差距了。就是说房地产市场尽管是一个产业发展中期的认识，但是在通货紧缩的时候人们都会努力地以货求币。即使我们没有自住需求的话，也会导致购买需求的上涨。而恰恰中国走到了一阶段，如果通货膨胀放在10年前，大家并没有多少实物资产，政府只要提供肉价补贴就行了。21世纪我们城市居民收入相当一部分觉醒，他们不仅有收入和消费之间的关系，而且有部分个人财富，比方说金融资产。这个金融资产就有了规避通货膨胀风险，保值增值的需求，这个需求可能是我们下半年、明年要面对的一个需求。

    满足基本住宅需求最重要

　　有些问题，大家也不必看得那么严重，比如说今年6月份物价上升指数和去年6月份相比是4.4%。前6个月和去年前6个月相比消费价格指数平均上升3.2%。而且4.4%主要是农产品、猪肉价格上涨。但这里明确无误地给大家说一个看法，中国不缺少粮食。中国去年生产了4.97亿吨粮食，去年是建国以来少有的大丰收。如果我们是一个封闭的市场的话，我们面临的是粮食供大于求。而今年中国又是一个丰收年，也就是说我们这一轮农产品价格上涨并不是因为短缺引起的，而是因为国际市场粮食价格上涨。那么中国13亿人口吃饭问题怎么和国际市场粮食价格联系在一起呢？这里要讲一个故事。有些问题我们要到21世纪才开始明白，就是怎么让人能吃饱饭。人类经过数千年，世界通过200多年工业化历史，中国经过建国以来的摸索和改革开放的近30年我们才弄明白这件事。越多人种地，粮食是不够吃的，越少人种地，粮食吃不了。这里面就有个客观规律，刚才说了6个人3个人干活还是2个人干活，那现在我们就在这个故事上进一步发挥。大家觉得这个和政策有什么关系，到最后就会知道了。
　　在农业社会，人们把所有的人力物质资源全部投入到谋取吃穿用和消费资料上面。以人们的朴素的经验可以知道，种地的人越多，得到的粮食就越多。后来就发现了一个秘密，更少的人种地可以有更多的粮食吃。美国现在有3亿人口，不到800万人在种地，美国不到3%的人口是农业劳动力，种的粮食够不够吃呢？美国人天天给中国打电话，要求中国买他的加州小麦、转基因大豆、牛肉。也就是说不到人口3%种的粮食却够美国人吃。这是美国的故事，移植到中国好不好用呢？我们发现移植到中国也非常好用。我们在过去10年中，农业学大寨、知识青年到农村去……我们的粮食够吃了没有呢？但是今天知识青年不到农村去了，已经有了1.2亿农民工到城里头来了。而且到2020年左右，还将有3亿农村人口成为城市人口，这样的过程中，我们的粮食不仅够吃，还能富余。那么我们回到房地产的话题，我们不仅是给上海盖房子，也不仅是给到2006年住在城镇里面的5.77亿人口盖房子，我们还面临着给已经住在城市里的1.2亿农村劳动力盖房子，和将要住在城市里的3亿人盖房子。所以节能省地、小户型，满足本住房需求可能是将来住房的最重要的问题。

　　住房发展与能源瓶颈

　　我们不可能有那么多的能源和土地，我给大家举一些例子。中国去年生产了22亿吨一次能源，我们在过去两三年发现，住房需求导致了能源需求的增长，是在所有能源需求中增长最快的。原来长江中下游从来不用空调、取暖，冬天室内温度可能只有5-8℃，以前大家都肯忍受。现在大家都不肯忍受了，这种情况在全国非常普遍。1999-2006年我们城镇居民住房平均每年增长都在1平方米以下，照这样增长下去，到2020年中国每人平均住房面积就达到了33-35平方米左右，如果再考虑到当时的劳动力人口向城镇转移，我们一次开发的能源全部用于住宅都不够。2005年的22号文件，2006年的37号文件，都就房地产行业谈了4个方面内容。2007年温总理政府工作报告房地产方面，同样谈了四个方面内容。唯一的区别是，今年把节能省地，节能、节水、节地、节材，与环境友好，放在了第一条。那么我们房地产政策第一条就是节约资源。无论是调整结构，还是70/90、实行严格的耕地保护制度，以及今年和明年大抓特抓节能减排，在房地产领域里都是重中之重的任务。
　　如果全上海人口都需要改善住房，至少需要25年，我们有些人认为把房价降下来就可以加速解决这个问题。试想，如果有10个人想买房子，但是房子只有3套，即使房子不要钱，也不能变成10套。如果每年只有5%的人要改善，先给哪5个人呢？今后我们要优先满足基本住房需求还没有得到满足的人得到改善。可以分为四类，把享受型需求搬到奢侈型需求上来的，当前的政策明确无误地说停止这种现象。第二种是改善型，其实是享受型，90平方米有什么不可以呢？从专家分析来看，90平方米可以满足人们基本实物需求。享受型需求在目前资源有限的情况下占的比重不应该太大。县级以上城市全部要在今年底建立廉租房制度，而且要做好应保尽保。真正的改善型是原来住房过小，现在要适当改善、结婚等。这个我们通过目前商品房制度基本可以得到满足。这就是我们说的政策的第二方面，在今后一段时间内要完善住房保障体系，保障中低段收入人群基本住房需求。

　　全球房地产进入繁荣期

　　我们现在已经有30%的人买到了住房，这已经是很了不起的成果了，20年前上海只有千分之三的人买得起房，10年前上海只有3%的人买得起房。那个时候上海政府不得不出台蓝印户口、减免个人所得税、契税减半再减半等政策，而今天有30%的人买得起房，在过去20年中增长了100倍。我们也非常希望所有人都买得起房，当然这必须是包括诸位在内的，我们再奋斗20-30年，绝对不可能通过调控政策一蹴而就。
　　我们房地产不仅仅是上海和中国，面对的是世界上的一个繁荣期，世界范围内经济高涨的繁荣期。而且并不是中国的股市有了前段时间的上涨，而是全世界的股市都在上涨。巴西、孟买、越南的股市比我们还要高，为什么会有这样的情况呢，包括房地产在内，全世界的资产价格进入了后工业化时代。原来资产价格是依据于工业生产或固定资产，而今天都走到了信息产业、服务业，这些人力资本占很大比重的行业。很多高科技公司人数并不多，固定资产并不多，但是股票市值很高。我们原来固定资产投入资本30年收回，现在这个体系已经不能完全适应当代经济发展的需要了。更重要的是，在过去100年工业化历史上，全世界60亿人只有7亿人走入了工业化和城市化，是发达国家、欧盟和东亚地区。今天又有13亿中国人、11亿印度人、2亿巴西人，8000万南非人和中欧国家，这些国家也正在步入工业化国家，这是住房改善期的一个重要的标志。全世界资产价格都要进行新一轮的价格指数调整。我们的住房市场价格，股票市场价格都要配合大的社会背景。
　　　　（整理陈珠远 摄影李瞻）