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国税总局：装修费须缴纳契税 |
| http://www.jfdaily.com 2007-6-22 |
稿件来源：解放网—房地产时报
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土地增值税政策讨论未休，装修费也需缴纳契税政策又出笼。分析认为，后者旨在严堵二手房通过装修款逃税的漏洞，进一步提高交易成本，但业内担心这些提高的成本很容易转嫁到购房者身上。
案例：装修费逃税
国家税务总局日前公布的《关于承受装修房屋契税计税价格问题的批复》称，房屋买卖的契税计税价格为房屋买卖合同的总价款，买卖装修的房屋，装修费用应包括在内。这意味着，如果购买精装房，计算契税时装修费不能被排除在外，而应按照买卖合同总价计算契税。
今年5月初，苏小姐在普陀区购买了一套两房一厅，1997年房源，精装修，成交价80万元。她听从中介的建议，将合同总价做低成70万元，另外10万元以装修款形式写入附件。“这样既少缴了10万元的营业税、个税和契税，又能‘保障’上家的利益不受损失。”据介绍，像这样的操作手法，在二手房交易市场上相当普遍。国税总局批复下发后，无疑堵死了这个逃税通道。苏小姐感慨，放到现在，就得多缴1500元的契税了。
一手房：无甚影响
国税总局政策出台后，记者随即联系了几位销售经理。他们表示，一手房现在已经把装修款计入缴纳契税依据，这项政策对一手房市场根本没有影响。有一位销售经理还指出，政策不过是老调重弹，因此自己都没怎么留意。尽管如此，政策本身却传递出一个信号：中央政府对于房地产调控这一块还是持续进行。以前业内大多认为2007年是房地产政策落实年，现在看来未必如此，只要楼市高烧不退，新政策可能会继续推出。
二手房：遏制逃税
政策影响最大的是二手房的交易。如上文提到的苏小姐即是典型。业内指出，在目前的二手房交易中，做低房价几乎成了“潜规则”。降低房价款、提高装修款，就是一种常用的招数。应该说，这项政策对二手房交易中这类逃税手段起到了一定的遏制作用，但在卖方市场下，却很可能导致成本的转嫁，房东将提高的成本转嫁给购房者，推高楼市价格。
交易成本：逾11%
21世纪不动产一位负责人表示，营业税、个税等税收政策，都增加了二手房交易成本。据该公司测算，目前交易成本基本占二手房房价的11%左右。具体为：5.55%的营业税，1.5%或者3%的契税，1%或者2%的个税，再加上0.5%或者0.25%的土地增值税，二手房2%左右的上下家佣金，交易成本约为11%，已经比较高了。
福美来不动产总经理叶小平甚至认为，二手房交易成本已不止11%，因为还有资金成本，当中包括贷款成本，首付也有资金成本，因为你失去了其它的投资机会。现在很多人还虚幻在过往的受益里面，认为增值了就挣钱，其实并非如此。“我有朋友买了房子，两年单价增值了3000元，账面上有40多万元的收益，但是到最后一算就只剩下几万元了，而且这两年当中你失去了其它的投资机会，才获得了这个房产收益。”
高昂的交易成本，一方面阻碍了投资热情的高涨，另一方面却出现了税收转嫁怪圈。有人提出，提高交易成本，治标不治本，最后很容易转嫁到购房者身上。国外很多的税种是在持有成本，并不是在交易环节上的成本，如果说增加了持有成本，对快速上升的房价或许才是根本性的解决。
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