对于那些寻铺心切的中小投资者们来说，松江老城区的确是一块不容错过的商业宝地，因为这里拥有着所有商家都期盼的几大投资要素——人气、交通、潜力以及业态。

　　这不，就在鹿都商业广场刚被本刊报道不久，又一个颇具规模的新商业项目浮出了市场——东站商业广场。较之沃尔玛等大型商家云集的前者，东站商业广场更是一个专为众多中小型散户投资者而量身打造的综合购物休闲娱乐商业。

　　而放大来看，这些规模化的新商业相继推出，已经使松江老城原有的商业格局产生了重大改变——商业档次日趋提高、产品业态日趋丰富、租金分布日趋合理。
　　
　　枢纽总站的力量
　　
　　话题的源头还得从松江老城的车站说起。

　　据了解，在原先的松江老城内，乐都路汽车站与松江长途汽车站是两大传统的汽车枢纽站点，来往于上海市区、郊县及周边长三角各地城镇的车线密集繁多，并分别承载日均近4万的中长途客流。

　　近年来，虽然传统客运站点的人气依旧繁荣，但一些劣势也越来越明显——人流无序，环境杂乱，零售档次较低，直接制约了周边商业市场的承起发展。而且在消费力高速增长的今天，原有的以零售小餐饮为代表的传统车站商业形态，已经很难满足日益丰富的消费市场需求。

　　于是，东站枢纽汽车站顺势而生。根据相关规划，新东站枢纽汽车站将会是由原城东站、乐都路汽车站、松江长途汽车站三站合并而成的松江新客运总站。而东站商业广场就将是以这个新并整合而建的汽车总站为核心的商业集群。

　　从相关规划资料中了解到，东站商业广场将会由7个建筑组团形成。其中，广场入口在整个建筑组团的北端，最南端的7号楼为客运候车及管理中心，其余的6大建筑组团均为商业，整个组团呈现出一个典型的布袋式格局，引导客运及周边消费人流由北向南进行有序消费。
　　
　　车站经济新发展
　　
　　放眼国际来看，车站经济一直是一个不容忽视的商业力量，其以具有人流驻留聚敛作用的交通站点为核心。在日本及西欧国家的一些城市中，车站经济的商业运作一直较为成熟稳定，投资者的关注度也较高。

　　在越来越国际化的上海，近两年来，车站经济的发展态势也同样喜人。譬如，如今火热的轨道商业，还有虹桥大交通枢纽板块的兴起，其实质是车站经济的规模化崛起。

　　东站商业广场亦是如此，它可以说是相对正统的车站商业，从其产品设置中就可以看出。

　　据了解，该商业项目的总建筑面积为3万平方米，这一商业体量对于三站合并后每日不下4万人次的刚性人流量来说，就显得较为充裕。

　　地理位置来看，新建的东站枢纽位置在处于松江老城中心成熟的中山中路大商圈内，紧邻松汇东路、北松公路、环城路三大交通动脉，周边围绕着松汇东路美食一条街、中山路商业街、家具卖场、轻纺市场等核心商业，人气自然不言而喻。

　　东站商业广场的商铺设计均以三层为单位，单体面积控制在150平方米左右，主流开间在4米左右，一层层高为3.9米，适合多种业态开设。

　　布袋式的商业规划也很有特色：所有的人流是通过项目中间的大道和两边的商业步行街，以分流的形式通过所有的商铺，然后进入候车站，保证了各家商铺均匀分享车站的消费人流。
　　
　　老城现铺租售旺
　　
　　“相对于松江老城普遍较高的商业租金来说，东站项目的商业价格目前较低，高成长潜力及丰厚的租赁回报，也是项目能吸引到众多投资者的优势点之一。”东站商业广场全程营销商嘉房投资有限公司市场总监邵祺如此分析，据其介绍，东站商业广场，目前已进入统一规划招商过程中，其合理的布局、稳定的人流，受到众多商家的追捧，同时也给予投资者更充足的信心。东站商业广场目前的最低商业单体售价仅在9000元/平方米左右而一些商业网点的监控报告也印证了邵祺的分析观点。截至2007年底，松江老城的二手商铺转让租金在5元/日/平方米左右，二手商铺转让价格都在2.3万元/平方米以上。而且，随着老城商业潜力的不断上升，当前现铺的转让量已经急剧萎缩，可售型商业相当稀缺。

　　另外，笔者在松江老城的走访中，获取了一些商业信息，可供投资者参考。

　　据了解，原先乐都路老车站附近的商业租金目前在3—6元/日/平方米，松汇东路附近的鹿都商业广场底层商业售价达到了35000元/平方米，松东路附近的森活—玩库的1—2层商业首价也达到了25000元/平方米，而就在东站项目的对面，环城路餐饮休闲一条街的租金也已达到了3—5元/日/平方米。