早在两年之前，家住鲁迅公园旁的郭师傅一家就做起了老鸭粉丝汤的生意，沿街的里弄商铺，精致的老上海风情，以及家庭式的温馨模样，让郭师傅家的回头客十分之多。“再过一年我们就不做这个生意了。”郭师傅笑言道，“卖汤当然赚钱，不过按照现在四川北路铺面出租的价格计算的话，收入会多一倍吧。”
　　
　　事实或许如此。目前，文化、建筑、老上海风情保留最为完整的虹口区正在谋求巨变，其对象就是上海最为特色的里弄文化——老建筑的重新利用。据专家预计，此番大规模的业态转换，将使四川北路原本就价位很高的租金再翻几番。而郭师傅一家，仅仅是看到未来的一个苗头。
　　
　　8万元铺王浮出
　　
　　“四川北路正在扩容。但由于土地吃紧，也仅仅是数万平方米的体量推出，而且业态多是商务楼等。”玫瑰广场的销售负责人对笔者坦言，“新增商铺面积十分稀少。往往一推出就被抢购一空。”据网上房地产数据显示，目前四川北路沿线的商铺供应几近为零，仍然在售的商铺多是因为面积较大，总价较高而停滞。
　　
　　“18000元/平方米？这只是历史均价。这个价格现在四川北路几乎是很难找到。目前我们的销售价格在23000元/平方米以上。这个不算高了，海拉路那里有家卖到了80000元/平方米。”某位不肯透露姓名的商铺售楼员说道。
　　
　　供应量少，商业氛围日渐浓厚，政府改建力度大三点已经让四川北路的租金以及回报率达到了新的高峰。“沿街商铺的租金在15元/平方米左右，巴黎春天达到了30多元/平方米左右，而新近推出的凯润金城大概也在25元/平方米。”嘉杰国际广场的负责人说道。“四川北路的零售业租赁十分火爆。目前政府已经投入了40个亿进行多伦路二期建设，待完毕后，该地的商业将更为喜人。”
　　
　　四川北路依托“文化”特色
　　
　　“3.7公里长的四川北路，今后南端将定位高档商务区，中段以时尚购物为主，北部则为文化休闲特色。”改造的相关负责人表示，预计改造建设期将为3年-5年。而郭师傅家正位于改造地段的北端。
　　
　　近日，虹口区政府对外发布消息，将进一步提升四川北路商业街文化，并结合外滩历史风貌区对历史建筑进行保护。“这为四川北路的商业标注了明确的文化商标。”中原地产商铺部田伟说道。“虽然目前对四川北路的档次提高没有明确影响，商铺租金回报率仅仅从5％～7％上涨到6％～7％。但是30元/平方米的现有租金将更有上涨空间。”
　　
　　目前，虹口区打造的以1933老场坊为核心，辐射周边1.1平方公里的范围，名为“上海原生态城市博物馆”正在完成中。在这里，石库门的里弄将被改造成有特色的家庭旅馆、老上海的生活起居将被原汁原味展现，另外，开放式创意街店等也将在这里出现。
　　
　　老建筑化身创意园
　　
　　“由于商业用地紧缺，带有上海特色的文化创意商业改造将是中心区商铺未来增长的利益点之一。”第一太平戴维斯高级董事朱绍荣对笔者坦言。

　　近日，南京媒体报道，老建筑改造成为商业街已经让不少南京市民尝到了甜头。改建后的“老建筑，新商铺”在经过一段时间的沉淀期后，目前已经上涨了3倍。而在上海，原为屠宰场的1933工厂也实现了租金上涨10倍的惊人效益。

　　据上海创意产业投资有限公司介绍，“远东第一宰牲场”改建为创意产业园区后，“1933老场坊”租金从改建前的每天1元/平方米飞涨至如今的10-16元/平方米，已经超越四川路乙级写字楼的租金。业内人士指出，该回报率已达四川北路房屋租赁回报率的一倍左右。