 |
大虹桥区域，焕发“第二春”
未来，虹桥将成为商务办公、购物餐饮和休闲娱乐的首选，成为实现现代生活方式的天地，成为商业型、休闲式、数字化的平台。同时，在相关部门的倾力支持之下，作为长宁特色标志的虹桥商圈，还将不断提升高端商业、展览展示、商务办公、宾馆酒店、文化娱乐、国际特色教育培训等六大功能，努力使虹桥成为上海服务长三角的商务商贸中心，从而和虹桥综合交通枢纽形成联动，促使高铁、虹桥空港所服务的国内物流、商务人群，能够及时分享到虹桥商圈的有效功能价值。
第二春焕发
目前，虹桥区域成为了集展览、展示、办公、居住、餐饮、购物于一体的新型商贸区和商务区。内入驻有外国领事馆19家，内外资企业及机构3100多家，其中外资企业及机构占50%以上；区域内拥有1600多幢高级别墅以及成熟的涉外居住社区古北新区；上海50%外交官的官邸、三分之一的领事馆、三分之一的境外人士都入驻生活在虹桥周边地区。
进入2008年以来，又有一批世界500强企业和跨国公司在虹桥地区设立了公司、分公司或代表处。其中，著名的沃茨管理、斯必克、驰加（米其林轮胎）、乐天投资、SK能源株式会社等都在其中。另外，包括戴姆勒-克莱斯勒、ABB等其他一些世界500强和跨国企业，也正在办理有关落户虹桥的手续或跟踪协调中。
纵史看市，可以预见的是，殷实的国际化历史背景，加上现代化、世界级的枢纽工程利好，经历了重新功能定位的虹桥商圈，有理由成为上海投资者的新宠，该商圈的第二春焕发亦是指日可待。
独家
皇家花园收购方案现虹桥
□黄乐
从拿地到整栋被购，辗转六年间，皇家花园见证了上海房地产市场的几番起落。五月初，网上房地产公示了新虹桥绿景园（即“皇家花园”）新推出的7号楼共84套房源当日售罄， 12562平方米的成交面积总价2.59亿元，约合单价20613元/平方米。尽管业界的焦点仍停留在收购价格的高低，但实际上，此次收购无疑再造了虹桥板块的样本。
外销宠儿
实际上，位于虹桥板块的皇家花园一直是海内外人士购房的首选之一。2006年11月底，首次开盘的皇家花园在逆市中迎来一大批中高端消费者的极大关注。据资料显示，首次开盘后的几天内，就有一批中国台湾各界人士莅临该案售楼处看房，项目在短短两个多小时内便销售逾10套。在当时观望气氛浓重的上海楼市中，书写了全新的营销传奇。
另据该项目代理公司——戴德梁行称，在无样板房、无任何媒体广告的情况下，首栋公开当天预定50%，公开一个半月，90套房源90%销售完毕，其中50%以上为戴德梁行网络渠道的客户。而作为国际五大行之一的戴德梁行，无疑拥有相当一部分海外客户。
2007年2月，皇家花园第二栋物业公开，一个月内完成50%的销售业绩；第三栋物业2007年7月公开，当日即销售70%；第四栋物业 （即景观位置最佳的1号楼），于9月推出42套房源，当日销售50%。由此，皇家花园当年位列上海十大外销楼盘之列。据佑威房地产研究中心的数据显示，尽管皇家花园2007年的推盘均价为26000万元/平方米，在“十大外销楼盘”中价格较低，但外资客户在其2007年上半年的客户总比中占到了10%。
“低”价迷局
目前，临近皇家花园的御翠豪庭均价已经逼近5万元/平方米，另外，金色贝拉维的单价也达到了3.5万元/平方米，单就皇家花园的零售最高价也达到了3.8万元/平方米，而此次收购单价却只有20613元/平方米，看似收购价过低。
有媒体报道，早在首次开盘时售楼人员就表示，皇家花园内靠近虹桥路的7号楼规划为服务式公寓，并不打算对外零售，计划整体出售。当时，皇家花园首批房源的开盘价仅为17000－24000元／平方米之间。如此推断，此次7号楼84套房源的买家很可能在2006年底之前就与皇家花园的开发商达成交易，至最近7号楼预售许可证批下来，才在网上房地产登记备案得以成交，因此成交均价仅停留在2006年的报价水平。
“实际上，皇家花园虽然吸引了相当一部分外资客，但它的销售一直是不温不火，此类物业的收购价一直都比零售价格要低很多。”佑威房地产研究中心主任薛建雄坦言。今年早期，拥有一线江景资源的财富海景花园也仅以零售价的一半价格被收购。
一位曾经就职于皇家花园开发公司的人士透露，此次收购的价格并不如此便宜，但拒绝透露交易细节。“‘零售＋基金’这一模式让诸多优质楼盘获益。”戴德梁行住宅部董事伍惠敏分析。
新闻延伸
服务长三角的商贸新契机
□戈允佳
“以服务长三角商贸为核心，老虹桥经济开发区与新枢纽辐射圈为基本点。”这是近期大华集团商业市场延展专家接受笔者采访时，对新虹桥商圈所作的阐述定义。“高调点说，也可以称为一个中心，两个基本点。”
国际楼宇经济
包括虹桥上海城、世贸商城、远东国际、盛高国际等，虹桥区域内集中了众多的涉外写字楼。截至去年底，虹桥涉外贸易中心3.15平方公里的范围内已经建成的商务办公、宾馆、展览设施、商场及高级公寓等各类设施建筑总面积高达228万平方米。其中，商务、办公、商场等经济设施180万平方米，高级公寓48万平方米以及该区域内的22幢经济楼宇。
目前，虹桥地区已吸引了3500多家企业和办事机构，其中外资企业和外事机构约占虹桥开发区企业和机构总量的50％；通用电气、联合利华、英特尔、3M等世界著名的跨国公司入驻于此。同时，虹桥地区将通过土地出让、楼宇招商、商业拓展等途径进一步引进国际企业、办事机构的进驻。形成国际企业和机构集聚、国际产品展览展示、国际品牌商品销售、国际消费群体和文化活动会聚的区域。加快建设国际学校、国际医院，为国（境）外人士提供国际化的生活环境。建设国际化水平的区域环境与灯光效果，探索完善国际化社区管理模式，使虹桥地区率先成为国际化城区的示范区。
长三角办公室
除了现有的显著成果，所谓的“核心”——服务长三角，也是一个不容忽视的远期规划利好。
有关规划专家表示，虹桥综合交通枢纽的有效商业面积可达25万平方米左右，而辐射区域则可达到近60平方公里，这样一个超级大规划，完全可以提升更新周遭所有辐射区的现有功能定位。
在他们看来，以城际高铁、轨道交通以及国内航班为主体虹桥枢纽工程，很可能使得周围集聚起一个大虹桥板块，并使得大虹桥区域成为服务长三角的综合商贸区。“你的办公室有一个机场”，这是荷兰斯基浦机场交通枢纽的一句著名的广告语。虹桥枢纽所辐射出的商务办公同样被看好。
“虹桥综合交通枢纽有望成为辐射长三角企业的一个办公点甚至是企业总部所在地。”这是著名的上海商业人姜新国先生的论调。而传统的虹桥商贸圈，肯定是提升基础最强大、商务人流最先关注的优质地域。
特 别 链 接
虹桥商贸发展史
一方面是持续利好的支撑，另一方面，以传统的虹桥开发区、古北新区以及西郊国宾区为主导的虹桥商圈，同时还是一个具有深厚人文魅力及现代化国际社区底蕴的地区。这个，还得从虹桥开发区的开发史说起。
上海虹桥开发区1979年开始规划，1983年开始建设，是当时中国内地唯一以商贸中心为特征，兼具旅游居住和外事活动功能的国家级开发区。
虹桥开发区原址为上海县虹桥镇马家角、程家宅、许家宅三个自然村，占地总面积57.24万平方米。1985年，原有的800余间住宅及70余家旧工厂陆续被拆除。
1986年10月，经国务院批准，以外贸中心为特征的虹桥开发区得以在法定形式上得到认定。为体现外贸功能，当时的市长办公会议决定，改变开发区内地块功能，建造上海国际展览中心，大大促进了虹桥开发区内商贸活动的开展。
1993年，作为虹桥开发区的配套居住区，古北新区建设工程启动。而在最初的新区物业中，基本都是以外销房的形式面市。直至1997年，内外销房实行并轨之后，虹桥地区的物业才得以 “回归”，而在21世纪社会主义经济发展的新思路下，虹桥商圈的功能范围还在不断延展。
第二春焕发
目前，虹桥区域成为了集展览、展示、办公、居住、餐饮、购物于一体的新型商贸区和商务区。内入驻有外国领事馆19家，内外资企业及机构3100多家，其中外资企业及机构占50%以上；区域内拥有1600多幢高级别墅以及成熟的涉外居住社区古北新区；上海50%外交官的官邸、三分之一的领事馆、三分之一的境外人士都入驻生活在虹桥周边地区。
进入2008年以来，又有一批世界500强企业和跨国公司在虹桥地区设立了公司、分公司或代表处。其中，著名的沃茨管理、斯必克、驰加（米其林轮胎）、乐天投资、SK能源株式会社等都在其中。另外，包括戴姆勒-克莱斯勒、ABB等其他一些世界500强和跨国企业，也正在办理有关落户虹桥的手续或跟踪协调中。
纵史看市，可以预见的是，殷实的国际化历史背景，加上现代化、世界级的枢纽工程利好，经历了重新功能定位的虹桥商圈，有理由成为上海投资者的新宠，该商圈的第二春焕发亦是指日可待。
独家
皇家花园收购方案现虹桥
□黄乐
从拿地到整栋被购，辗转六年间，皇家花园见证了上海房地产市场的几番起落。五月初，网上房地产公示了新虹桥绿景园（即“皇家花园”）新推出的7号楼共84套房源当日售罄， 12562平方米的成交面积总价2.59亿元，约合单价20613元/平方米。尽管业界的焦点仍停留在收购价格的高低，但实际上，此次收购无疑再造了虹桥板块的样本。
外销宠儿
实际上，位于虹桥板块的皇家花园一直是海内外人士购房的首选之一。2006年11月底，首次开盘的皇家花园在逆市中迎来一大批中高端消费者的极大关注。据资料显示，首次开盘后的几天内，就有一批中国台湾各界人士莅临该案售楼处看房，项目在短短两个多小时内便销售逾10套。在当时观望气氛浓重的上海楼市中，书写了全新的营销传奇。
另据该项目代理公司——戴德梁行称，在无样板房、无任何媒体广告的情况下，首栋公开当天预定50%，公开一个半月，90套房源90%销售完毕，其中50%以上为戴德梁行网络渠道的客户。而作为国际五大行之一的戴德梁行，无疑拥有相当一部分海外客户。
2007年2月，皇家花园第二栋物业公开，一个月内完成50%的销售业绩；第三栋物业2007年7月公开，当日即销售70%；第四栋物业 （即景观位置最佳的1号楼），于9月推出42套房源，当日销售50%。由此，皇家花园当年位列上海十大外销楼盘之列。据佑威房地产研究中心的数据显示，尽管皇家花园2007年的推盘均价为26000万元/平方米，在“十大外销楼盘”中价格较低，但外资客户在其2007年上半年的客户总比中占到了10%。
“低”价迷局
目前，临近皇家花园的御翠豪庭均价已经逼近5万元/平方米，另外，金色贝拉维的单价也达到了3.5万元/平方米，单就皇家花园的零售最高价也达到了3.8万元/平方米，而此次收购单价却只有20613元/平方米，看似收购价过低。
有媒体报道，早在首次开盘时售楼人员就表示，皇家花园内靠近虹桥路的7号楼规划为服务式公寓，并不打算对外零售，计划整体出售。当时，皇家花园首批房源的开盘价仅为17000－24000元／平方米之间。如此推断，此次7号楼84套房源的买家很可能在2006年底之前就与皇家花园的开发商达成交易，至最近7号楼预售许可证批下来，才在网上房地产登记备案得以成交，因此成交均价仅停留在2006年的报价水平。
“实际上，皇家花园虽然吸引了相当一部分外资客，但它的销售一直是不温不火，此类物业的收购价一直都比零售价格要低很多。”佑威房地产研究中心主任薛建雄坦言。今年早期，拥有一线江景资源的财富海景花园也仅以零售价的一半价格被收购。
一位曾经就职于皇家花园开发公司的人士透露，此次收购的价格并不如此便宜，但拒绝透露交易细节。“‘零售＋基金’这一模式让诸多优质楼盘获益。”戴德梁行住宅部董事伍惠敏分析。
新闻延伸
服务长三角的商贸新契机
□戈允佳
“以服务长三角商贸为核心，老虹桥经济开发区与新枢纽辐射圈为基本点。”这是近期大华集团商业市场延展专家接受笔者采访时，对新虹桥商圈所作的阐述定义。“高调点说，也可以称为一个中心，两个基本点。”
国际楼宇经济
包括虹桥上海城、世贸商城、远东国际、盛高国际等，虹桥区域内集中了众多的涉外写字楼。截至去年底，虹桥涉外贸易中心3.15平方公里的范围内已经建成的商务办公、宾馆、展览设施、商场及高级公寓等各类设施建筑总面积高达228万平方米。其中，商务、办公、商场等经济设施180万平方米，高级公寓48万平方米以及该区域内的22幢经济楼宇。
目前，虹桥地区已吸引了3500多家企业和办事机构，其中外资企业和外事机构约占虹桥开发区企业和机构总量的50％；通用电气、联合利华、英特尔、3M等世界著名的跨国公司入驻于此。同时，虹桥地区将通过土地出让、楼宇招商、商业拓展等途径进一步引进国际企业、办事机构的进驻。形成国际企业和机构集聚、国际产品展览展示、国际品牌商品销售、国际消费群体和文化活动会聚的区域。加快建设国际学校、国际医院，为国（境）外人士提供国际化的生活环境。建设国际化水平的区域环境与灯光效果，探索完善国际化社区管理模式，使虹桥地区率先成为国际化城区的示范区。
长三角办公室
除了现有的显著成果，所谓的“核心”——服务长三角，也是一个不容忽视的远期规划利好。
有关规划专家表示，虹桥综合交通枢纽的有效商业面积可达25万平方米左右，而辐射区域则可达到近60平方公里，这样一个超级大规划，完全可以提升更新周遭所有辐射区的现有功能定位。
在他们看来，以城际高铁、轨道交通以及国内航班为主体虹桥枢纽工程，很可能使得周围集聚起一个大虹桥板块，并使得大虹桥区域成为服务长三角的综合商贸区。“你的办公室有一个机场”，这是荷兰斯基浦机场交通枢纽的一句著名的广告语。虹桥枢纽所辐射出的商务办公同样被看好。
“虹桥综合交通枢纽有望成为辐射长三角企业的一个办公点甚至是企业总部所在地。”这是著名的上海商业人姜新国先生的论调。而传统的虹桥商贸圈，肯定是提升基础最强大、商务人流最先关注的优质地域。
特 别 链 接
虹桥商贸发展史
一方面是持续利好的支撑，另一方面，以传统的虹桥开发区、古北新区以及西郊国宾区为主导的虹桥商圈，同时还是一个具有深厚人文魅力及现代化国际社区底蕴的地区。这个，还得从虹桥开发区的开发史说起。
上海虹桥开发区1979年开始规划，1983年开始建设，是当时中国内地唯一以商贸中心为特征，兼具旅游居住和外事活动功能的国家级开发区。
虹桥开发区原址为上海县虹桥镇马家角、程家宅、许家宅三个自然村，占地总面积57.24万平方米。1985年，原有的800余间住宅及70余家旧工厂陆续被拆除。
1986年10月，经国务院批准，以外贸中心为特征的虹桥开发区得以在法定形式上得到认定。为体现外贸功能，当时的市长办公会议决定，改变开发区内地块功能，建造上海国际展览中心，大大促进了虹桥开发区内商贸活动的开展。
1993年，作为虹桥开发区的配套居住区，古北新区建设工程启动。而在最初的新区物业中，基本都是以外销房的形式面市。直至1997年，内外销房实行并轨之后，虹桥地区的物业才得以 “回归”，而在21世纪社会主义经济发展的新思路下，虹桥商圈的功能范围还在不断延展。