案由：王女士询问，她的朋友1999年购买了本市住房一套，至今开发商未能给他办理小产证，原因是开发商将该房抵押给了银行用于贷款后，再将该房售给他；开发商也未向银行偿还该笔贷款。
　　
　　律师观点
　　
　　王女士提出的问题带有一定普遍性。由于房地产市场发展初期预售、抵押管理秩序较为混乱，一些开发商将已经抵押给银行的房屋再出售给购房者，且将房屋交付给购房者，而售房款又没有用于归还该房的银行贷款。最后，开发商无力归还银行贷款，造成银行起诉开发商后，法院执行阶段进行房屋拍卖却碰到购房者已经居住的情况，由此，造成社会问题。

　　显然，开发商的行为是违背国家法律的。《担保法》第四十九条：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。

　　抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”

　　从法律角度讲，银行和购房者虽然都可以以开发商隐瞒房屋已抵押为由请求确认房屋预售合同（销售合同）无效、返还房款、赔偿相关损失，但是遇到开发商已经处于不能正常经营的情况，绝大多数购房者通常出于房屋价格的经济利益和法院判决后可能难于执行的角度考虑，不愿意进行此类诉讼。

　　该房自住无碍，交易有困难，建议不妨找该开发商的上级主管部门反映，要求予以帮助解决。