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“普通房”标准必须该调整了
4月21日，本报（房地产时报，编者）发表“住宅估值标准应适时修改”之后，在社会上产生了强烈反响。各媒体纷纷跟进，对背离实际的满城“非普房”现象提出了不同看法。适时调整普通住房标准理应摆上有关部门的议事日程。
3.9251万元！如果按照上海今年1月到4月20日之间成交的一手住宅成交均价乘以2005年规定的系数，这个数字才是内环内区分普通住宅和非普通住宅的价格分界线。按照2005年出台的内环内单价低于1.75万元的标准，内环内几乎没有普通住宅，这和目前房价实际完全背离。市场迫切需要重新构建“估值标准”。
价格标准三年不变已严重偏离
佑威房地产研究中心监测数据显示，包括动迁配套房在内，上海2008年1月1日至4月20日，内环内、内外环间、外环外的一手住宅成交单价分别是2.7258万元、1.2322万元和5455元。根据2005年的计算口径，以一手住宅成交均价“低于1.44倍以下”得出的数据，那么，如今区分普通住宅和非普通住宅标准的价格上限应分别为：3.9251万元（内环内）、1.7743万元 （内外环间）、7855元（外环外）。
然而，目前上海市能享受优惠政策的普通住房仍执行2005年公布的标准，即必须同时满足三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在140平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，即内环内单价低于1.75万元，内外环间单价低于1万元，外环外单价低于7000元。除此以外均为非普通住房。不难看出，原有的价格认定标准已经大大偏离了当下市场价格水平。
诚然，住房平均交易价格也包括二手房价格，由于市场不规范，在交易中心登记的二手房价格往往低于实际成交价格。即使如此，二手房的上涨幅度并不低于一手房。
实际认定标准三个条件应该同时修正
回顾2005年出台非普通住房标准所处的背景，当年七部委颁发了《关于做好稳定住房价格工作的意见》，其中第五条明确提出：为了合理引导住房建设与消费，大力发展省地型住房，在规划审批、土地供应以及信贷、税收等方面，对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持。享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1．0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1．2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20％。各直辖市和省会城市的具体标准要报建设部、财政部、税务总局备案后，在2005年5月31日前公布。在规定的截止日，上海市财政局等四部门联合出台实施细则。其中规定了普通住房标准，此后3年来一直未再调整。
政府颁发的规定要适应变化了的楼市。如今，在现有的政策框架和市场现状下，提高价格认定标准是一种做法，深圳市是先行者。继2006年5月深圳市国土房产局公布了全市6区享受优惠政策的普通住房价格标准后，2007年11月进行调整，涨幅高达56％，其中三个区的普通住宅标准从1.1万元调整到1.7万元。上海是否借鉴这一做法？有业内人士建议，上海楼市格局出现了新的变化，应当改变现有的内环、中环、外环界定，按行政区域进行细化，以各区实际成交均价作为参考更加切合实际。同时，打破原有的容积率、面积、价格三位一体的界定方式，细化面积条件，进一步引导住宅产品结构向小户型倾斜。况且目前容积率的条件仅仅将别墅区分出来。实际上，住宅性质也应进一步细分，售后公房和酒店式公寓，高层公寓和低密度住宅不能“一视同仁”。
3.9251万元！如果按照上海今年1月到4月20日之间成交的一手住宅成交均价乘以2005年规定的系数，这个数字才是内环内区分普通住宅和非普通住宅的价格分界线。按照2005年出台的内环内单价低于1.75万元的标准，内环内几乎没有普通住宅，这和目前房价实际完全背离。市场迫切需要重新构建“估值标准”。
价格标准三年不变已严重偏离
佑威房地产研究中心监测数据显示，包括动迁配套房在内，上海2008年1月1日至4月20日，内环内、内外环间、外环外的一手住宅成交单价分别是2.7258万元、1.2322万元和5455元。根据2005年的计算口径，以一手住宅成交均价“低于1.44倍以下”得出的数据，那么，如今区分普通住宅和非普通住宅标准的价格上限应分别为：3.9251万元（内环内）、1.7743万元 （内外环间）、7855元（外环外）。
然而，目前上海市能享受优惠政策的普通住房仍执行2005年公布的标准，即必须同时满足三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在140平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，即内环内单价低于1.75万元，内外环间单价低于1万元，外环外单价低于7000元。除此以外均为非普通住房。不难看出，原有的价格认定标准已经大大偏离了当下市场价格水平。
诚然，住房平均交易价格也包括二手房价格，由于市场不规范，在交易中心登记的二手房价格往往低于实际成交价格。即使如此，二手房的上涨幅度并不低于一手房。
实际认定标准三个条件应该同时修正
回顾2005年出台非普通住房标准所处的背景，当年七部委颁发了《关于做好稳定住房价格工作的意见》，其中第五条明确提出：为了合理引导住房建设与消费，大力发展省地型住房，在规划审批、土地供应以及信贷、税收等方面，对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持。享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1．0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1．2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20％。各直辖市和省会城市的具体标准要报建设部、财政部、税务总局备案后，在2005年5月31日前公布。在规定的截止日，上海市财政局等四部门联合出台实施细则。其中规定了普通住房标准，此后3年来一直未再调整。
政府颁发的规定要适应变化了的楼市。如今，在现有的政策框架和市场现状下，提高价格认定标准是一种做法，深圳市是先行者。继2006年5月深圳市国土房产局公布了全市6区享受优惠政策的普通住房价格标准后，2007年11月进行调整，涨幅高达56％，其中三个区的普通住宅标准从1.1万元调整到1.7万元。上海是否借鉴这一做法？有业内人士建议，上海楼市格局出现了新的变化，应当改变现有的内环、中环、外环界定，按行政区域进行细化，以各区实际成交均价作为参考更加切合实际。同时，打破原有的容积率、面积、价格三位一体的界定方式，细化面积条件，进一步引导住宅产品结构向小户型倾斜。况且目前容积率的条件仅仅将别墅区分出来。实际上，住宅性质也应进一步细分，售后公房和酒店式公寓，高层公寓和低密度住宅不能“一视同仁”。