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普通住房频频遭遇“转非”尴尬
沪住宅“估值标准”期待修正
市民李先生在江苏路、宣化路附近拥有一套47平方米、10年以上房龄的老公房，而今，为了换一套更大的房子，他正在筹划着挂牌出售。到了中介那儿一问，卖房子还要缴营业税。李先生不解，而来自权威部门的回答是，交易单价超过了17500元，根据有关规定，该套房子属于非普通住宅。据记者了解到，随着房价上涨，类似“普”转“非”的例子不在少数。
普房纳入非普房
上海市政府于2005年5月颁布了可享受优惠政策的普通住房标准，必须同时满足三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在140平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落在内环线以内的低于1.75万元/平方米，内环与外环之间的低于1万元/平方米，外环线以外的低于7000元/平方米。不符合以上标准的均为非普通住房。
然而，这样的标准到了今天是否还一样奏效呢？
记者日前在闵行区莘庄地铁站南广场附近采访时了解到，距离莘庄地铁站南广场仅百米之遥的好世鹿鸣苑，其二期下月便要正式开盘，该房2009年年中才能交房，即便如此，光预售价就要叫到17000元/平方米。不仅如此，位于外环以外的莘庄地区，毗邻南、北广场的楼盘均价基本上都在万元以上，邻近区域基本上找不到低于7000元的房子。
不少房产人士表示，仅以价格条件来看今天的住宅，在历经了两年的房价飙升后，内环3万元、中环2万元、外环1万元的格局日趋明显，而在“标准”房价区间的房子已经寥寥无几。更重要的是，随着房价上升，这些原先的普通房子都纳入非普通住房了。
非普房增加税费
对于所交易房产姓“普”还是姓“非”的关注，主要源于各自所承担的税费的不同。从理论上讲，上海非普通二手住宅在交易环节的税费可达到交易价格的9.55%。主要包括：营业税（5.55%）、契税（1.5%）、个人所得税（2%）、土地增值税（0.5%）。此外，还有印花税、手续费等。也就是说，“普通住宅”与“非普通住宅”的认定，将直接影响房屋契税、个人所得税、营业税、土地增值税等税收开支。房屋产权人和房屋买受人也因此要多支付税费。
具体而言，对于买方，购买非普通住房的要支付3％的契税，普通住宅仅为1.5％；对于卖方，非普通住宅要多缴营业税、个人所得税和土地增值税。普通住宅持有超过5年免征营业税，非普通住宅即使持有超过5年，仍要按照买进和卖出的差额征收5.55％的营业税；个人所得税：普通住宅是成交总额的1％，非普通住宅是2％。2007年非普通住宅还增征出售总额0.25％－0.5％的土地增值税，持有5年以上免征。
“估值标准”待修正
上海市政府在3年前颁布可享受优惠政策的普通住房标准时曾表示，该标准将根据市场情况，每半年公布一次。而如今，3年过去了，市场已发生了很大的变化，但标准始终未作调整。2007年上海市税务局下发征收土地增值税通知时称，仍按照2005年标准执行。
从2005年到2008年，房价上升幅度很大，如继续按照老标准执行，面临的是“满城尽是非普通住房”的尴尬，也给确有需求的买卖双方带来了沉重的税收负担。在现实的交易中，卖方往往又将税费转嫁到房价上，间接推动房价继续走高。
有业内人士担心，房价“标准”变动后，会出现“跟风现象”，2005年颁布时，就有外环楼盘借机从5000元上涨到7000元，给了房价上涨“名正言顺”的口实。另有业内人士指出，无论如何，“标准”应该如实地反映上海楼市的现况，绝大多数市民都期待着，普通住宅的“估值标准”可以适时修正。
普房纳入非普房
上海市政府于2005年5月颁布了可享受优惠政策的普通住房标准，必须同时满足三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在140平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落在内环线以内的低于1.75万元/平方米，内环与外环之间的低于1万元/平方米，外环线以外的低于7000元/平方米。不符合以上标准的均为非普通住房。
然而，这样的标准到了今天是否还一样奏效呢？
记者日前在闵行区莘庄地铁站南广场附近采访时了解到，距离莘庄地铁站南广场仅百米之遥的好世鹿鸣苑，其二期下月便要正式开盘，该房2009年年中才能交房，即便如此，光预售价就要叫到17000元/平方米。不仅如此，位于外环以外的莘庄地区，毗邻南、北广场的楼盘均价基本上都在万元以上，邻近区域基本上找不到低于7000元的房子。
不少房产人士表示，仅以价格条件来看今天的住宅，在历经了两年的房价飙升后，内环3万元、中环2万元、外环1万元的格局日趋明显，而在“标准”房价区间的房子已经寥寥无几。更重要的是，随着房价上升，这些原先的普通房子都纳入非普通住房了。
非普房增加税费
对于所交易房产姓“普”还是姓“非”的关注，主要源于各自所承担的税费的不同。从理论上讲，上海非普通二手住宅在交易环节的税费可达到交易价格的9.55%。主要包括：营业税（5.55%）、契税（1.5%）、个人所得税（2%）、土地增值税（0.5%）。此外，还有印花税、手续费等。也就是说，“普通住宅”与“非普通住宅”的认定，将直接影响房屋契税、个人所得税、营业税、土地增值税等税收开支。房屋产权人和房屋买受人也因此要多支付税费。
具体而言，对于买方，购买非普通住房的要支付3％的契税，普通住宅仅为1.5％；对于卖方，非普通住宅要多缴营业税、个人所得税和土地增值税。普通住宅持有超过5年免征营业税，非普通住宅即使持有超过5年，仍要按照买进和卖出的差额征收5.55％的营业税；个人所得税：普通住宅是成交总额的1％，非普通住宅是2％。2007年非普通住宅还增征出售总额0.25％－0.5％的土地增值税，持有5年以上免征。
“估值标准”待修正
上海市政府在3年前颁布可享受优惠政策的普通住房标准时曾表示，该标准将根据市场情况，每半年公布一次。而如今，3年过去了，市场已发生了很大的变化，但标准始终未作调整。2007年上海市税务局下发征收土地增值税通知时称，仍按照2005年标准执行。
从2005年到2008年，房价上升幅度很大，如继续按照老标准执行，面临的是“满城尽是非普通住房”的尴尬，也给确有需求的买卖双方带来了沉重的税收负担。在现实的交易中，卖方往往又将税费转嫁到房价上，间接推动房价继续走高。
有业内人士担心，房价“标准”变动后，会出现“跟风现象”，2005年颁布时，就有外环楼盘借机从5000元上涨到7000元，给了房价上涨“名正言顺”的口实。另有业内人士指出，无论如何，“标准”应该如实地反映上海楼市的现况，绝大多数市民都期待着，普通住宅的“估值标准”可以适时修正。